Grundstückswert ermitteln 2025: So berechnen Sie Ihren Grundstückswert!
- Aktualisiert:
Möchten Sie wissen, wie Sie den Grundstückswert ermitteln können? Eine präzise Bewertung ist entscheidend, egal ob Sie verkaufen, kaufen oder einfach nur den aktuellen Wert Ihres Grundstücks kennen möchten. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen die wichtigsten Methoden und Einflussfaktoren, die den Wert eines Grundstücks bestimmen.
Starten Sie jetzt Ihre individuelle Grundstücksbewertung! – Schnell. Einfach. Kostenfrei.
- Kostenlos
- Schnell
- Einfach
Das Wichtigste in Kürze:
- Der Bodenwert eines Grundstücks wird wie folgt berechnet: Bodenrichtwert (€/qm) × Quadratmeterzahl des Grundstücks = Bodenwert. Der Bodenwert kann je nach Lage und Marktbedingungen variieren.
- Der Grundstückswert ist entscheidend für Verkäufer und Käufer, beeinflusst die Finanzplanung und hat Auswirkungen auf die Steuerbelastung.
- Es gibt verschiedene Methoden zur Grundstückswertermittlung, darunter das Vergleichswertverfahren, das Bodenrichtwertverfahren und das Ertragswertverfahren, die jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile haben.
- Lage, Infrastruktur, Größe und Erschließungsgrad sind wichtige Faktoren, die den Grundstückswert beeinflussen und sollten bei der Bewertung berücksichtigt werden.
Warum ist der Grundstückswert wichtig?
Der Grundstückswert spielt eine zentrale Rolle in vielen Bereichen des Immobilienmarktes. Für Verkäufer ist es entscheidend, den Wert ihres Grundstückes zu kennen, um einen angemessenen Angebotspreis festzulegen und den Verkaufsprozess erfolgreich zu gestalten. Käufer hingegen benötigen den Grundstückswert, um den Beleihungswert und die Höhe des Darlehens zu bestimmen, was entscheidend für ihre finanzielle Planung ist.
Auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, etwa im Falle von Erbschaften oder Scheidungen, ist eine genaue Grundstücksbewertung unerlässlich. Eine erste Einschätzung des Grundstückswerts kann dabei helfen, den aktuellen Marktwert zu verstehen und fundierte Entscheidungen zu treffen. Der optimale Zeitpunkt für die Grundstückswertermittlung ist zu Beginn des Verkaufsprozesses, um den Marktwert genau zu kennen und entsprechend handeln zu können.
Nicht zu vergessen ist der Einfluss des Grundstückswerts auf die Steuerbelastung. Steigende Preise in großen Städten wirken sich direkt auf die Grundstückswerte aus und können somit die Grundsteuer und andere Abgaben beeinflussen.
Entwicklung Grundstückspreise in Deutschland
No Data Found
Wann benötige ich eine Grundstückswertermittlung?
Wann Sie eine Wertermittlung benötigen, hängt maßgeblich vom Zweck und Anlass ab. Je nach dem, wofür Sie diese benötigen, sollten Sie den ein oder anderen Experten oder Makler beauftragen. Wir von GroundHeroes empfehlen Ihnen, einen geeigneten und kompetenten Experten zu beauftragen, der den Preis Ihrer Baufläche ermittelt. Bei uns erhalten Sie diese schnell, einfach und kostenfrei!
- Folgende Anlässe können es erforderlich machen den Grundstückspreis berechnen zu lassen:
- Eine erste Einschätzung
- Verkauf des eigenen Grundstücks
- Kauf eines Grundstücks
- Steuerangelegenheiten
- Rechtliche Auseinandersetzungen
Schnell. Einfach. Kostenlos.
Ungefähre Einschätzung
Wenn Sie nur eine ungefähre Einschätzung benötigen, wie viel Ihr Baugrund wert ist, müssen Sie hierfür einige Informationen einholen. Zunächst sollten Sie in Erfahrung bringen, wie hoch der Quadratmeterpreis anderer Grundstücke ist, die sich in der Nähe Ihres Baugrunds befinden. Hier können Sie auch im Internet bzw. in den unterschiedlichen Immobilienportalen recherchieren, zu welchem Preis vergleichbare Grundstücke in Ihrer Näher veräußert wurden.
Bilden Sie nun einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis und multiplizieren Sie diesen mit Ihrer Grundstücksfläche.
Nun erhalten Sie eine ungefähre Schätzung, die allerdings nur als Orientierung dienen sollte. Bitte bedenken Sie: Bei dieser Methode sind die unterschiedlichen wertmindernden oder werterhöhenden Faktoren, die den Preis Ihrer Baufläche maßgeblich beeinflussen, nicht berücksichtigt worden.
Bei GroundHeroes erhalten Sie für jeden Ort in ganz Deutschland Grundstückspreise schnell und kostenfrei. Hierfür müssen Sie nur Ihre Stadt in die Suchmaske eingeben – und schon erhalten Sie ganz unkompliziert Ihren Grundstückspreis!
Geben Sie in das Suchfeld den gewünschten Ort ein.
Verkauf
Der Veräußerung Ihres Baugrunds ist für Sie als Eigentümer eine besondere und nicht alltägliche Angelegenheit, bei der Sie sich Unterstützung einholen sollten. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen professionelle Unterstützung durch GroundHeroes.
Wir von GroundHeroes sind im regionalen und überregionalen Immobilienmarkt tätig und haben uns auf Grundstücke spezialisiert. Wir wissen, wie wir für Sie den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihr Bauland erzielen.
Wir bewerten und vermarkten Ihre Baufläche 100 % kostenfrei und unverbindlich an unser solventes Netzwerk, bestehend aus bundesweit tätigen Unternehmen aus der Baubranche.
Kauf
Wenn Sie Bauland erwerben wollen, empfehlen wir Ihnen den angegebenen Kaufpreis prüfen zu lassen. Ein Gutachter oder Immobilienmakler prüft, ob der Kaufpreis für die in Frage kommende Fläche angemessen und realistisch ist. Außerdem sollte ein kompetenter Makler auch prüfen, ob das gewünschte Bauland für den Kauf geeignet ist.
Für den Kauf von Baugrund reicht ein Kurzgutachten aus, um den Preis Ihrer Baufläche berechnen zu lassen. Kreditinstitute und Banken benötigen allerdings ein Vollgutachten, das umfänglicher und mit Kosten verbunden ist.
Steuerangelegenheit
Für die Festsetzung der Grundsteuer und der Grunderwerbssteuer wird der Wert der Baufläche benötigt. Dies wird auch im Falle einer Schenkung benötigt. Dies erfolgt in den meisten Fällen auf der Basis von Schätzungen, die allerdings auch eine zu hohe Steuerabgabe bedeuten kann. Können Sie dem Finanzamt ein Wertgutachten mit einem ermittelten Grundstückspreis vorlegen, so können Sie die Schätzung berichtigen lassen.
Scheidung und Erbfall
Bei Scheidungen oder Erbfallangelegenheiten, die vor Gericht zu klären sind, wird ein Vollgutachten benötigt, das den Wert für Grund und Boden offiziell ermittelt und bestätigt. In solch einem Fall kann nur ein Vollgutachten Klarheit über den möglichen Preis einer Baufläche bringen, der auch von einem Gericht anerkannt wird.
Methoden zur Grundstückswertermittlung
Es gibt verschiedene Methoden, um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln. Die Wahl der Methode hängt oft vom Verwendungszweck des Grundstücks ab und wird durch die Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Diese Methoden bieten unterschiedliche Ansätze und basieren auf verschiedenen Datenquellen.
Die drei gängigsten Verfahren zur Grundstückswertermittlung sind das Vergleichswertverfahren, das Bodenrichtwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Jedes dieser Verfahren hat seine eigenen Stärken und Schwächen, die wir in den folgenden Abschnitten näher beleuchten werden.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Prinzip, dass der Wert eines Grundstücks durch den Vergleich mit ähnlichen Grundstücken ermittelt wird, die kürzlich verkauft wurden. Diese Methode ist besonders nützlich, wenn viele vergleichbare Verkaufspreise verfügbar sind. Faktoren wie Lage, Beschaffenheit des Bodens und Nutzung werden hierbei berücksichtigt.
Ein Vorteil des Vergleichswertverfahrens ist die gute Einschätzung des preislichen Rahmens, die es bietet. Allerdings können individuelle Merkmale der Grundstücke die vollständige Vergleichbarkeit erschweren, was eine Herausforderung darstellt. Wenn keine ähnlichen Grundstücke zur Verfügung stehen, können Bodenrichtwerte als Grundlage dienen.
Schnell. Einfach. Kostenlos.
Bodenrichtwertverfahren
Das Bodenrichtwertverfahren nutzt den Bodenrichtwert, der den durchschnittlichen Quadratmeterpreis eines Grundstücks in einer bestimmten Lage angibt. Diese Werte werden alle zwei Jahre aktualisiert und bieten eine verlässliche Grundlage für die Wertermittlung.
Die Größe und Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen können den Grundstückswert bei der Nutzung des Bodenrichtwertverfahrens beeinflussen. Dies macht das Verfahren besonders geeignet für die Ermittlung von Grundstückswerten in homogenen Gebieten, wo vergleichbare Daten leicht verfügbar sind.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren konzentriert sich auf die zukünftigen Einnahmen, die ein Grundstück generieren kann, insbesondere aus Vermietung oder Verpachtung. Diese Methode wird hauptsächlich bei bebauten Grundstücken mit Gewerbe- oder Mietimmobilien angewendet.
Hierbei wird der Kaufpreis eines bebauten Grundstücks in den Anteil für Grund und Boden sowie für das Gebäude aufgeteilt. Diese Aufteilung ermöglicht eine genaue Bewertung der potenziellen Erträge, die das Grundstück in der Zukunft erwirtschaften kann.
Einflussfaktoren auf den Grundstückswert
Der Wert eines Grundstücks wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren gehören die Lage und Infrastruktur, die Größe und der Zuschnitt des Grundstücks sowie der Erschließungsgrad. Diese Faktoren können den Grundstückswert erheblich steigern oder mindern.
In gefragten Lagen, insbesondere in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln und Einrichtungen, erzielen Grundstücke tendenziell höhere Verkaufspreise. Auch die Bebaubarkeit eines Grundstücks spielt eine entscheidende Rolle für dessen Marktwert, da eine größere Fläche baubares Land den Verkauf wert erhöht.
Lage und Infrastruktur
Die Lage eines Grundstücks ist einer der wichtigsten Faktoren, der seinen Wert beeinflusst. Grundstücke in ruhigen Lagen oder in der Nähe von sozialen und kulturellen Einrichtungen wie Schulen und Freizeitangeboten sind besonders begehrt. Solche Grundstücke bieten eine hohe Lebensqualität und haben daher oft einen höheren Marktwert.
Ein bebautes Grundstück hat in der Regel einen höheren Wert, insbesondere wenn das Gebäude in einem guten Zustand ist und nutzbar bleibt. Allerdings kann ein ungenutztes oder marodes Gebäude den Wert des Grundstücks mindern.
Größe und Zuschnitt des Grundstücks
Die Größe und der Zuschnitt eines Grundstücks spielen eine wesentliche Rolle für dessen Nutzungsmöglichkeiten und Wert. Größere Grundstücke sind in der Regel wertvoller, da sie mehr Platz für potenzielle Bauprojekte bieten. Ein vorteilhafter Zuschnitt, beispielsweise die Möglichkeit, das Grundstück von zwei Seiten mit dem Auto zu erreichen, kann den Wert weiter steigern.
Ein ungünstiger Zuschnitt, der die Bebauungsmöglichkeiten einschränkt, kann hingegen den Wert mindern. Daher ist es wichtig, die individuellen Merkmale des Grundstücks bei der Bewertung zu berücksichtigen.
Erschließungsgrad
Der Erschließungsgrad eines Grundstücks bezieht sich auf den Zugang zu notwendigen Versorgungsleitungen wie Wasser, Strom und Abwasser.
Ein vollständig erschlossenes Grundstück ist für Käufer attraktiver, da keine zusätzlichen Erschließungskosten anfallen. Dies kann den Marktwert des Grundstücks erheblich steigern.
Bodenrichtwerte verstehen
Bodenrichtwerte bieten eine unverbindliche Orientierung für den Wert von Grundstücken basierend auf regionalen Kaufpreisen. Diese Werte werden von lokalen Gutachterausschüssen ermittelt und mindestens alle zwei Jahre aktualisiert. Bodenrichtwerte sind besonders nützlich, um eine erste Einschätzung des Grundstückswerts zu erhalten.
Die Informationen zu Bodenrichtwerten sind im BORIS-System oder über Gutachterausschüsse erhältlich. Sie bieten eine verlässliche Grundlage für die Bewertung von Grundstücken und können in verschiedenen Wertermittlungsverfahren genutzt werden.
Was sind Bodenrichtwerte?
Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte, die den Wert eines Quadratmeters Boden in einer bestimmten Lage angeben, einschließlich des bodenrichtwertes und des wertes.
Diese Werte basieren auf den Kaufpreisen vergangener Grundstückstransaktionen und werden durch amtliche Kaufpreissammlungen ermittelt.
Faktoren wie:
Lage
Zustand
Erschließungsgrad
Grundstücksgröße
Gründe
fließen in die Berechnung der Bodenrichtwerte ein.
Obwohl Bodenrichtwerte eine gute Orientierung bieten, können sie je nach Nutzung stark variieren und sind nicht immer verlässlich für eine konkrete Wertermittlung. Daher ist es wichtig, auch andere Bewertungsmethoden zu berücksichtigen.
Wo finde ich Bodenrichtwerte?
Bodenrichtwertkarten sind in ganz Deutschland verfügbar und können sowohl online (BORIS) als auch in örtlichen Kataster- und Vermessungsämtern eingesehen werden. In einigen Bundesländern ist der Zugang zu Online-Bodenrichtwerten kostenpflichtig.
Diese Karten bieten eine einfache Möglichkeit, sich über die aktuellen Bodenrichtwerte in einer bestimmten Region zu informieren.
Quelle: BORIS, 2022
Unterschiedliche Grundstücksarten und ihre Werte
Der Grundstückswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der Bebauung zusammen. Es gibt verschiedene Arten von Grundstücken, wie Bauerwartungsland, nicht-erschlossenes Baugrundstück und bebautes Grundstück. Jede dieser Grundstücksarten hat ihre eigenen Merkmale und Werte, die wir in den folgenden Abschnitten näher betrachten werden. Der Grundstück wert spielt dabei eine entscheidende Rolle.
Die Bodenbeschaffenheit beeinflusst den Wert des Grundstücks erheblich. Beispielsweise kann die Umwandlung von Bauerwartungsland in Bauland den Wert eines Grundstücks deutlich erhöhen.
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland ist ein Grundstück, das derzeit noch nicht bebaut werden darf, da die Erschließung und Baugenehmigung fehlen. Diese Grundstücksart weist jedoch rechtliche, boden- und lagetechnische Voraussetzungen für eine spätere Bebauung auf. Die Wahrscheinlichkeit für die Bebauung von Bauerwartungsland hängt von der Bauleitplanung der Gemeinde und der Entwicklung des Gebiets ab.
In der Regel hat Bauerwartungsland den geringsten Wert unter den verschiedenen Grundstücksarten, da die zukünftige Nutzung ungewiss ist. Um den Status eines Grundstücks als Bauerwartungsland zu klären, sollte man bei der zuständigen Verwaltung nachfragen.
Nicht-erschlossenes Baugrundstück
Nicht-erschlossene Baugrundstücke sind Grundstücke, die für eine zukünftige bauliche Nutzung vorgesehen sind, deren Erschließung jedoch nicht gesichert ist. Ein fertig erschlossener Bauplatz hat einen höheren Wert im Vergleich zu einem nicht-erschlossenen Grundstück. Die Erschließung kann häufig sehr teuer werden.
Die Nachfrage nach nicht-erschlossenen Baugrundstücken kann aufgrund der potenziellen Bebauungsmöglichkeiten steigen. Diese Grundstücke bieten Investoren die Möglichkeit, ihre eigenen Pläne zu verwirklichen, was ihren Wert in bestimmten Märkten erhöhen kann.
Bebautes Grundstück
Bei bebauten Grundstücken ist es oft notwendig, zwischen dem Wert des Grund und Bodens sowie dem darauf befindlichen Gebäude zu unterscheiden. Je mehr Wohnfläche vorhanden ist, desto höher kann der Wert sein. Die Art der Bebauung und deren Zustand spielen ebenfalls eine entscheidende Rolle.
Hohe Abrisskosten können den Wert eines bebauten Grundstücks mindern, insbesondere wenn das Gebäude nicht mehr nutzbar ist und abgerissen werden muss. Teile alter Gebäude können jedoch möglicherweise für neue Immobilien genutzt werden, was den Gesamtwert des Grundstücks erhöht.
Online-Grundstücksbewertung
Online-Grundstücksbewertungen bieten eine schnelle und unkomplizierte Möglichkeit, den Wert eines Grundstücks zu schätzen. Plattformen wie ImmoScout24 ermöglichen es, nach Eingabe aller relevanten Daten eine Grundstücksbewertung zu erhalten. Man erhält ein umfangreiches Bewertungs-PDF und wichtige Informationen per E-Mail.
Allerdings nutzen automatisierte Onlinebewertungen nur basale Daten wie Grundstücksfläche und Baujahr, was oft nur einen groben Schätzwert liefert. Wesentliche Faktoren wie der Zustand des Gebäudes und individuelle Grundstücksmerkmale werden in Onlinegutachten oft nicht berücksichtigt, weshalb sie für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen unzureichend sein können.
Verkehrswertgutachten
Ein Verkehrswertgutachten ist für rechtliche Auseinandersetzungen unverzichtbar und wird von qualifizierten Sachverständigen erstellt. Diese Gutachten sind besonders wichtig bei Erbschafts- oder Scheidungsfällen, da sie eine rechtssichere Wertermittlung bieten. Ein Vollgutachten umfasst eine ausführliche Analyse und ist gerichtsfest, während ein Kurzgutachten weniger detailliert ist.
Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens dauert in der Regel zwei bis vier Wochen und wird meist von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen durchgeführt. Solche Gutachten können den vom Fiskus ermittelten Grundstückswert korrigieren und sind somit für viele rechtliche und finanzielle Entscheidungen von großer Bedeutung.
Steuerliche Aspekte der Grundstücksbewertung
Die Bewertung von Grundstücken spielt eine entscheidende Rolle in verschiedenen Steuerarten, einschließlich der Grundsteuer und der Erbschaftsteuer. Die Grundsteuerwerte werden alle sieben Jahre neu festgestellt, mit einer Hauptfeststellung zum 1. Januar 2025. Die Erbschaftsteuerreform hat die Bewertung von Grundstücken für steuerliche Zwecke grundlegend geändert.
Ein Wertgutachten kann helfen, die Steuerzahlungen zu senken, indem es einen geringeren Verkehrswert des Grundstücks nachweist. Ab 2025 werden unbebaute Grundstücke grundsteuerpflichtig, was die Bedeutung einer genauen Bewertung noch weiter erhöht. Bei Schenkungen und Erbschaften kann ein eigenes Wertgutachten sinnvoll sein, um finanzielle Belastungen zu minimieren.
Den Grundstückswert maximieren
Es gibt verschiedene Strategien, um den Grundstückswert zu maximieren:
Eine Anpassung der Bebauung nach Rücksprache mit dem Bauamt kann den Wert erheblich erhöhen.
Das Erstellen von Bauplänen trägt zur Wertsteigerung bei.
Die Beantragung einer Baugenehmigung ist ebenfalls wichtig.
Diese Maßnahmen können dazu beitragen, den Wert Ihres Grundstücks signifikant zu steigern.
Eine weitere Möglichkeit, den Grundstückswert zu steigern, besteht darin, ein neues Gebäude auf dem Grundstück zu errichten. Dies erfordert zwar hohen Aufwand, führt jedoch in der Regel zu einem höheren Ertrag. Auch die Teilung eines großen Grundstücks in kleinere Parzellen kann den Gesamtertrag erhöhen.
Unser Fazit
Die Ermittlung des Grundstückswerts ist ein komplexer Prozess, der viele Faktoren und Methoden berücksichtigt. Vom Vergleichswertverfahren über das Bodenrichtwertverfahren bis hin zum Ertragswertverfahren gibt es verschiedene Ansätze, die je nach Verwendungszweck des Grundstücks angewendet werden können. Einflussfaktoren wie Lage, Größe, Zuschnitt und Erschließungsgrad spielen eine entscheidende Rolle bei der Bewertung.
Ein genaues Verständnis der Bodenrichtwerte und deren Anwendung sowie die Berücksichtigung steuerlicher Aspekte sind ebenfalls wichtig. Mit den richtigen Strategien können Sie den Wert Ihres Grundstücks maximieren und fundierte Entscheidungen treffen. Nutzen Sie die in diesem Leitfaden vorgestellten Methoden und Ansätze, um den bestmöglichen Wert für Ihr Grundstück zu erzielen.
Häufig gestellte Fragen
Der Grundstückswert ist von großer Bedeutung, da er neben der Festlegung eines angemessenen Angebotspreises auch den Beleihungswert und die Höhe des Darlehens beeinflusst. Ein präziser Grundstückswert kann somit entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg von Immobiliengeschäften sein.
Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Ermittlung des Grundstückswerts, die auf dem Vergleich mit ähnlich kürzlich verkauften Grundstücken basiert. Es ermöglicht eine objektive Bewertung durch die Analyse von Markttransaktionen.
Informationen zu Bodenrichtwerten sind im BORIS-System sowie über lokale Gutachterausschüsse abrufbar.
Bauerwartungsland bezeichnet Grundstücke, die momentan noch nicht bebaut werden dürfen, jedoch über die notwendigen rechtlichen und technischen Voraussetzungen für eine zukünftige Bebauung verfügen. Es handelt sich somit um Flächen mit Entwicklungs- und Nutzungspotenzial in der Zukunft.
Um den Wert Ihres Grundstücks zu maximieren, sollten Sie Baupläne entwickeln und gegebenenfalls eine Baugenehmigung beantragen, um neue Gebäude zu errichten oder das Grundstück in kleinere Parzellen zu teilen. Diese Schritte können erheblich zur Wertsteigerung beitragen.
Disclaimer
Die Empfehlungen, Informationen und Daten aus diesem Ratgeber sind unverbindlich und ohne jede Gewähr und haben zudem keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Die Daten aus diesem Ratgeber basieren auf eigene Recherchen und eigenen Datenbeständen.
