Vermietete Wohnung verkaufen 2024: So wird´s erfolgreich!
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung kann unerwartete Herausforderungen mit sich bringen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses müssen ebenso berücksichtigt werden wie die Interessen der Mieter, sodass eine detaillierte Herangehensweise erforderlich ist, um Konflikte und finanzielle Einbußen zu vermeiden.
Eine komplexe Materie.
Angesichts der Tatsache, dass die Rechte der Mieter durch den Mieterschutz stark verankert sind, bedarf es sorgfältiger Überlegungen und strategischer Planung, um die Immobilie marktgerecht und reibungslos zu veräußern.
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Das Wichtigste in Kürze:
- Der Verkauf einer vermieteten Wohnung erfordert eine genaue Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen.
- Es ist wichtig, die Interessen der Mieter zu berücksichtigen, um Konflikte zu vermeiden.
- Eine sorgfältige Planung und strategische Vorgehensweise sind entscheidend, um die Immobilie erfolgreich zu veräußern.
- Informieren Sie die Mieter frühzeitig über Ihren Verkaufsplan und klären Sie offene Fragen.
- Prüfen Sie den Mietvertrag auf mögliche Verkaufsklauseln oder Vorkaufsrechte der Mieter.
- Bereiten Sie alle benötigten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Mietverträge und Abrechnungen vor.
- Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé, das sowohl die Immobilie als auch die Ertragslage ansprechend darstellt.
- Planen Sie Besichtigungen so, dass die Mieter möglichst wenig gestört werden und informieren Sie diese rechtzeitig.
- Überlegen Sie sich eine Strategie für den Mietvertrag nach dem Verkauf, zum Beispiel einen Aufhebungsvertrag oder eine Fortführung unter den neuen Eigentümern.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung müssen sowohl die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als auch das Mietrecht Beachtung finden. Insbesondere das sog. Kauf bricht nicht Miete-Prinzip, welches in § 566 BGB verankert ist, spielt eine essentielle Rolle: Es besagt, dass der Käufer in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses eintritt. Daher bleibt das Mietverhältnis auch nach Übergang des Eigentums bestehen. Zudem ist bei Verkaufsabsichten das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB zu erwägen, welches ihm unter bestimmten Voraussetzungen ein bevorrechtigtes Erwerbsrecht einräumt. Für Investoren und Eigentümer ist es daher unabdingbar, sich intensiv mit den mietrechtlichen Vorgaben zu beschäftigen, um sowohl die Rechtsposition des Mieters als auch die Integrität des Verkaufsprozesses zu wahren.
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Kündigungsschutz beachten
Der Kündigungsschutz von Mietern ist gesetzlich stark verankert und setzt hürdenreiche Bedingungen für eine Kündigung durch den Vermieter.
Dementsprechend ist ein Verkauf mit dem bestehenden Mietverhältnis oft die einzige Option, da eine Kündigung zum Zwecke des Verkaufs nicht statthaft ist. Um jedoch Kündigungsschutzrecht effektiv zu navigieren, sollten Verkäufer mögliche Kündigungsgründe genau prüfen.
Die Kenntnis und der respektvolle Umgang mit dem Kündigungsschutz tragen dazu bei, die Rechte der Mieter zu wahren und verhelfen zu einem konfliktfreien Verkaufsprozess.
Mietvertrag und Mieterrechte
Der Mietvertrag regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, und ist auch beim Verkauf bindend. Verkauf bricht nicht Miete, lautet hierbei der rechtliche Grundsatz, wodurch der neue Eigentümer in die bestehenden Vertragspflichten eintritt.
Ein gültiger Mietvertrag bleibt auch nach dem Verkauf in Kraft. Die Rechte der Mieter sind somit geschützt.
Zudem sind Mieter vor willkürlicher Kündigung durch den neuen Eigentümer geschützt, entsprechend den mietrechtlichen Bestimmungen. Einer Eigenbedarfskündigung muss eine angemessene Begründung zugrunde liegen und die gesetzlichen Fristen sind zu beachten.
Eine umfassende Dokumentation des Mietverhältnisses ist daher essentiell, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Alle relevanten Unterlagen über die Mietsache und Mietzahlungen sollten akribisch geführt und übergeben werden.
Es gilt jedoch, die fortlaufende Verwaltung und Pflege des Mietverhältnisses auch im Kontext eines Verkaufs zu betrachten. Informationspflichten gegenüber dem Mieter und die Einhaltung von Wartungsarbeiten bleiben unabhängig vom Eigentümerwechsel bestehen.
Nicht zuletzt hat der Mieter ein Widerspruchsrecht gegen den Verkauf seiner Wohnung. Dieses Sonderrecht kann ausgeübt werden, sollte der Verkauf in seinen Rechten einschneiden. Eine transparente Kommunikation kann Bedenken ausräumen und eine vertrauensvolle Basis mit dem Mieter erhalten.
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Welche Unterlagen sind für den Verkauf notwendig?
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ist eine lückenlose Dokumentation entscheidend. Die Grundbuchauszüge sollten aktuell sein, um Eigentumsverhältnisse klar darzulegen. Ebenso unverzichtbar ist der Nachweis aller Baugenehmigungen und ggf. Modernisierungsmaßnahmen, um alle baulichen Veränderungen transparent zu machen. Natürlich umfassen die notwendigen Papiere auch den gültigen Energieausweis.
Mietverträge sind ebenfalls zentrale Dokumente. Sie informieren über Laufzeiten, Kündigungsfristen und Sondervereinbarungen, was für potenzielle Käufer von höchstem Interesse ist. Die letzte Betriebskostenabrechnung darf nicht fehlen, da sie wichtige Indizien zum Bewirtschaftungszustand der Immobilie liefert.
Des Weiteren sind die aussagekräftigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Rentabilitätsübersichten zu erstellen. Diese Unterlagen bieten einen umfassenden Überblick über Erträge und Aufwendungen der Liegenschaft. Beleihungsunterlagen, wie etwa Wertgutachten, vervollständigen das Bild und ermöglichen eine realistische Preisfindung auf dem Immobilienmarkt.
Für eine due diligence Prüfung durch den Käufer ist die Offenlegung sämtlicher relevanter Informationen obligatorisch. Eine detaillierte Dokumentation von Instandhaltungsmaßnahmen, aktuellen Mieteingängen und etwaigen Mängelanzeigen schafft Transparenz. Hinzu kommt die Erforderlichkeit von Protokollen der Eigentümerversammlungen, um die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft nachvollziehbar zu gestalten. Mit solider Vorbereitung und Vollständigkeit der Unterlagen kann eine Vertrauensbasis zwischen Verkäufer und Käufer etabliert werden.
Verkaufsstrategien für vermietete Wohnungen
Bei der Veräußerung einer vermieteten Wohnung sollte eine sorgfältige Analyse der aktuellen Mietvertragskonditionen erfolgen, um potenziellen Käufern ein klares Bild der Ertragssituation und eventueller rechtlicher Verpflichtungen zu bieten. Hierbei kann die Inanspruchnahme eines Immobilienberaters von Vorteil sein, der nicht nur den Markt kennt, sondern auch die juristischen Feinheiten des Mietrechts aufzeigt und berücksichtigt. Darüber hinaus ist es ratsam, eine attraktive Preisgestaltung anzusetzen, die sowohl die laufenden Einnahmen aus dem Mietverhältnis als auch den Zustand und die Lage der Immobilie reflektiert.
Zusätzlich spielt die Präsentation des Objekts eine maßgebliche Rolle. Professionelle Photos und eine ansprechend gestaltete Exposé können dabei unterstützen, den Wert der Immobilie hervorzuheben. Es ist auch empfehlenswert, die Mieter über die Verkaufsabsichten frühzeitig in Kenntnis zu setzen und deren Mitwirkung bei Besichtigungen zu gewinnen, um einen reibungslosen Verkaufsprozess zu ermöglichen und das Vertrauensverhältnis zu wahren.
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Zielgruppenspezifische Vermarktung
Im Rahmen des Immobilienverkaufs mit bestehenden Mietverhältnissen ist zielgruppenspezifische Vermarktung von großer Bedeutung. Es gilt, potenzielle Käufergruppen präzise zu identifizieren und gezielt anzusprechen. Zu den Hauptzielgruppen zählen in diesem Kontext Kapitalanleger und Investoren, die eine stabile Rendite suchen.
Um die Interessenten effektiv zu erreichen, sollten Marketingmaterialien wie Exposés auf die Investitionsziele und Renditeerwartungen der Zielgruppe zugeschnitten werden. Informative Cash-Flow-Analysen, rentabilitätsorientierte Detailauswertungen und detaillierte Angaben zu bestehenden Mietverhältnissen sind dabei von essenzieller Bedeutung, um deren Vertrauen zu gewinnen.
Darüber hinaus spielt die Betonung der langfristigen Wertsteigerungspotenziale und der aktuellen Renditestabilität eine entscheidende Rolle. Hierbei können fallbezogene Marktanalysen und Indikatoren zur regionalen Wirtschaftsentwicklung herangezogen werden, um Kompetenz und Weitblick zu demonstrieren und die Attraktivität des Angebots zu erhöhen.
Neben der Aufbereitung aussagekräftiger Vermarktungsmaterialien ist die Wahl der Kommunikationskanäle elementar. Professionelle Immobilienportale, die sich auf Kapitalanlagen spezialisieren, Netzwerke von Immobilienmaklern für Investoren und Präsentationen bei Investorenveranstaltungen sind effektive Wege, um die richtige Zielgruppe anzusprechen.
Letztlich ist es beim Verkauf von vermieteten Wohnungen entscheidend, Transparenz und Vertrauen zu schaffen. Eine offene Kommunikation über die Mietsituation und langfristigen Ertragserwartungen bildet die Basis für ein erfolgreiches Geschäft.
Verkauf mit Mieterbindung
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung erfordert besondere Sorgfalt, da bestehende Mietverhältnisse rechtlich berücksichtigt werden müssen.
- Mietvertrag prüfen: Stellen Sie sicher, dass Sie die Vertragsdetails kennen und ob diese beim Verkauf bestehen bleiben.
- Aufklärung der Mieter: Informieren Sie die Mieter frühzeitig über den Verkauf und dessen mögliche Auswirkungen.
- Rechtliche Vorgaben beachten: Machen Sie sich mit den gesetzlichen Vorschriften vertraut, insbesondere mit dem Kauf bricht nicht Miete-Prinzip.
- Renditeprognosen erstellen: Bieten Sie potenziellen Käufern eine solide Kalkulation der Mieteinnahmen.
- Professionelle Hilfe in Anspruch nehmen: Ziehen Sie Experten wie Immobilienmakler oder Anwälte hinzu, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
Die langfristige Bindung der Mieter kann für Investoren attraktiv sein, da sie kontinuierliche Einnahmen garantiert.
Es ist zentral, alle Parteien über die Rechte und Pflichten im Klaren zu sein, um den Vermögensübergang reibungslos zu gestalten.
Finanzielle Aspekte des Verkaufs
Die Kapitalisierung der Mieteinnahmen ist ein Schlüsselfaktor beim Verkauf vermieteter Immobilien. Der Verkaufspreis sollte das aktuelle und potenzielle Ertragspotenzial der Wohnung widerspiegeln.
Ein realistischer Verkaufspreis ergibt sich aus der Multiplikation der Jahresnettokaltmiete mit einem orts- und marktüblichen Faktor, dem sogenannten Vervielfältiger. Dies berücksichtigt die Renditeerwartungen des Marktes und stellt einen fairen Wert der Immobilie dar.
Beim Verkauf sind zudem Steueraspekte zu berücksichtigen. Insbesondere die Spekulationssteuer, sollte der Verkauf innerhalb einer bestimmten Frist nach Erwerb erfolgen, kann relevante finanzielle Implikationen haben.
Bewertung des Verkaufspreises
Bei der Bestimmung des Verkaufspreises einer vermieteten Wohnung spielt die aktuelle Mietrendite eine zentrale Rolle. Die Rendite gibt Aufschluss darüber, wie langfristig attraktiv das Investment ist.
Die Bewertung berücksichtigt üblicherweise den Mietspiegel der Region. Die Marktmiete beeinflusst maßgeblich den Wert einer Immobilie.
In die Kalkulation fließen ebenso die Instandhaltungsrückstellungen und mögliche Wertsteigerungspotenziale ein. Die sorgfältige Analyse dieser Faktoren gewährleistet, dass der Preis die tatsächlichen ökonomischen Verhältnisse reflektiert.
Zu einem aussagekräftigen Verkaufspreis trägt auch die fachkundige Einschätzung von Spezialisten bei. Diese berücksichtigt nicht nur die objektspezifischen Faktoren wie Zustand und Lage der Immobilie, sondern auch makroökonomische Einflüsse wie Zinsentwicklung und demografische Trends. Eine fundierte Bewertung ist essenziell, um zu einem adäquaten Verkaufspreis zu kommen, der die Attraktivität der Immobilie für Investoren sicherstellt und langfristig wirtschaftlichen Erfolg verspricht.
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Steuerliche Überlegungen
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung müssen steuerliche Aspekte umsichtig betrachtet werden, da diese den Nettoerlös signifikant beeinflussen können. Einer dieser Aspekte ist die Spekulationssteuer, die anfällt, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen.
Für Eigentümer ist es unerlässlich, die steuerliche Belastung durch die Spekulationssteuer einzukalkulieren. Liegt der Verkaufszeitpunkt innerhalb der zehnjährigen Frist, muss der erzielte Gewinn als Einkommen versteuert werden. Die Höhe der Steuer bemisst sich nach dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers und dem tatsächlichen Gewinn, der sich aus der Differenz des Kaufpreises und des Verkaufspreises unter Berücksichtigung der Werbungskosten zusammensetzt. Eine fundierte steuerliche Beratung ist daher entscheidend, um die finanziellen Auswirkungen korrekt zu antizipieren und zu minimieren.
Des Weiteren ist der steuerliche Abzug von Abschreibungen (AfA) zu berücksichtigen. Wurden Abschreibungen für die Immobilie vorgenommen, können sich daraus Auswirkungen auf den zu versteuernden Veräußerungsgewinn ergeben. Eine detaillierte Berechnung der bisher geltend gemachten AfA und deren Einfluss auf den Verkaufserlös ist somit erforderlich.
Abschließend sollte die Umsatzsteuerpflicht geprüft werden. Da der Verkauf von Immobilien grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist, können sich unter bestimmten Voraussetzungen dennoch steuerliche Verpflichtungen ergeben. Insbesondere wenn man als Verkäufer zum Vorsteuerabzug berechtigt war, kann es zur Notwendigkeit einer Umsatzsteuerzahlung kommen. Berücksichtigt werden sollte auch die Möglichkeit einer Option zur Umsatzsteuer, die unter Umständen sinnvoll sein kann. Expertenrat ist somit auch in dieser Hinsicht unabdingbar, um steuerliche Fallen zu vermeiden und die finanziellen Folgen des Verkaufs korrekt zu bewerten und zu steuern.
Kommunikation mit den Mietern
Eine transparente Kommunikation ist essentiell, sobald der Entschluss zum Verkauf einer vermieteten Wohnung gefasst wurde. Informieren Sie die Mieter umgehend und klären Sie diese über ihre Rechte auf.
Es ist von Vorteil, wenn Mieter frühzeitig über den potenziellen Verkauf informiert und bei Fragen professionell betreut werden. Besonders wichtig ist es dabei, die Mieter nicht zu verunsichern, und ihnen die Kontinuität des Mietverhältnisses zu versichern.
Die Einhaltung des Datenschutzes ist bei der Kommunikation mit den Mietern unerlässlich. Persönliche Daten dürfen nur insoweit kommuniziert werden, wie es gesetzlich zulässig ist.
Transparenz im Verkaufsprozess
Transparenz im Verkaufsprozess schafft Vertrauen und hilft, potenzielle Konflikte frühzeitig zu erkennen und zu lösen.
- Vollständige Offenlegung von Mietvertragsdetails und bestehenden Vereinbarungen gegenüber Interessenten
- Vorhandene Mängel oder Instandhaltungsstaus der Immobilie umfassend kommunizieren
- Frühzeitige Information der Mieter über den Verkauf, sodass diese genügend Zeit haben, sich auf die bevorstehende Situation einzustellen
- Aktuelle Mieteinnahmen sowie eventuelle Mieterhöhungspläne transparent darlegen
- Klare Information über den Ablauf des Verkaufsprozesses und die Rechte der Mieter
Eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit den Mietern kann den Verkaufsprozess erheblich erleichtern.
Zudem ist eine gewissenhafte Dokumentation aller Schritte und Vereinbarungen im Verkaufsprozess für alle Beteiligten von essenzieller Bedeutung.
Umgang mit Mieteranfragen und -ängsten
Im Zuge eines Verkaufs ist der respektvolle und empathische Umgang mit den Mietern essenziell. Ihre Anfragen und Ängste bedürfen einer schnellen und klaren Rückmeldung.
- Offene und regelmäßige Kommunikation mit den Mietern aufrechterhalten
- Akuten Sorgen etwa hinsichtlich Kündigung oder Vertragsänderungen mit fundierten Informationen begegnen
- Sicherheit vermitteln, dass bestehende Mietverhältnisse auch nach Verkauf unverändert fortgeführt werden
- Ansprechpartner für Fragen rund um den Verkaufsprozess bereitstellen
- Aufklärung über die Rechte der Mieter nach dem Verkauf und etwaige Veränderungen im Zuge des Eigentümerwechsels
Es ist unerlässlich, Mieteranfragen stets ernst zu nehmen und professionell zu handhaben.
Die rechtzeitige Adressierung von Mieterängsten kann beruhigend wirken und dazu beitragen, das Vertrauensverhältnis aufrechtzuerhalten.
Unser Fazit
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung erfordert eine sorgfältige Planung und Vorbereitung, um rechtliche Herausforderungen zu meistern und finanzielle Einbußen zu vermeiden. Eine detaillierte Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere des Mietrechts, ist unerlässlich. Zudem ist es wichtig, eine transparente Kommunikation mit den Mietern zu gewährleisten und deren Rechte zu wahren.
Bei der Vermarktung der vermieteten Wohnung sollten zielgruppenspezifische Strategien angewendet werden, um potenzielle Investoren anzusprechen. Eine klare Darstellung der Ertragssituation und eine attraktive Preisgestaltung sind dabei entscheidend. Eine professionelle Präsentation des Objekts unterstützt zudem den Verkaufsprozess.
Die finanziellen Aspekte des Verkaufs sollten ebenfalls sorgfältig betrachtet werden. Die Kapitalisierung der Mieteinnahmen und die Berücksichtigung steuerlicher Aspekte spielen eine wichtige Rolle bei der Festlegung des Verkaufspreises.
Eine offene und transparente Kommunikation mit den Mietern sowie eine umfangreiche Dokumentation aller Schritte und Vereinbarungen sind entscheidend, um Vertrauen aufzubauen und den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten.
Insgesamt erfordert der Verkauf einer vermieteten Wohnung Fachwissen, Sorgfalt und einen professionellen Ansatz, um die Interessen aller Beteiligten zu wahren und erfolgreich zu sein.
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Häufig gestellte Fragen
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung kann komplex sein und viele Fragen aufwerfen. Hier sind einige häufig gestellte Fragen und Antworten, um Ihnen bei Ihrem Verkaufsprozess zu helfen:
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung müssen sowohl die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als auch das Mietrecht beachtet werden. Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein, und das Mietverhältnis bleibt auch nach Übergang des Eigentums bestehen.
Der Kündigungsschutz von Mietern ist gesetzlich stark verankert und erschwert eine Kündigung durch den Vermieter. Die Kündigungsschutzvorschriften müssen beachtet und mögliche Kündigungsgründe geprüft werden, um reibungslose Verkaufsprozesse zu gewährleisten.
Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung sind eine lückenlose Dokumentation und bestimmte Unterlagen erforderlich. Dazu gehören aktuelle Grundbuchauszüge, Mietverträge, die letzte Betriebskostenabrechnung, Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Rentabilitätsübersichten, Beleihungsunterlagen und weitere relevante Unterlagen.
Bei der Vermarktung einer vermieteten Wohnung ist es wichtig, die aktuellen Mietvertragskonditionen zu analysieren und potenziellen Käufern ein klares Bild der Ertragssituation zu vermitteln. Eine attraktive Preisgestaltung, professionelle Fotos und ein ansprechendes Exposé können ebenfalls helfen, das Interesse von potenziellen Investoren zu wecken.
Der Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung basiert in der Regel auf der Multiplikation der Jahresnettokaltmiete mit einem ortsüblichen Faktor, dem sogenannten Vervielfältiger. Die aktuelle Mietrendite und andere Faktoren wie der Zustand und die Lage der Immobilie spielen ebenfalls eine Rolle bei der Bewertung des Preises.
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sind verschiedene steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Dazu gehören unter anderem die Spekulationssteuer, der Abzug von Abschreibungen und die Umsatzsteuerpflicht. Es ist ratsam, sich von einem Steuerexperten beraten zu lassen, um die steuerlichen Auswirkungen korrekt zu antizipieren und zu minimieren.
Eine transparente Kommunikation mit den Mietern ist entscheidend, sobald der Verkauf beschlossen wurde. Die Mieter sollten frühzeitig informiert werden und über ihre Rechte aufgeklärt werden. Offene und regelmäßige Kommunikation sowie die Beantwortung von Fragen sind wichtige Faktoren, um das Vertrauensverhältnis zu wahren.
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung mit bestehenden Mietverhältnissen kann für Investoren attraktiv sein, da kontinuierliche Einnahmen garantiert sind. Langfristige Mieterbindungen sorgen für Stabilität und können eine gute Rendite gewährleisten.
Der mieterfreundliche Verkauf einer vermieteten Wohnung erfordert eine sensible Herangehensweise und den respektvollen Umgang mit den Mietern. Eine offene Kommunikation, frühzeitige Information über den Verkauf und die Berücksichtigung von Mieterrechten tragen zur Schaffung einer vertrauensvollen Basis bei.
Ein reibungsloser Verkaufsprozess erfordert eine sorgfältige Vorbereitung und Planung. Dazu gehören die Dokumentation aller relevanten Unterlagen, die transparente Kommunikation mit den Mietern, die Einhaltung rechtlicher Rahmenbedingungen und die Berücksichtigung von steuerlichen Aspekten. Die Zusammenarbeit mit Experten wie Immobilienberatern und Anwälten kann ebenfalls dazu beitragen, einen erfolgreichen Verkaufsprozess sicherzustellen.
Disclaimer
Die Empfehlungen und Informationen aus diesem Ratgeber sind unverbindlich und ohne jede Gewähr und haben zudem keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit.
