Grundstückspreise 2024 in ganz Deutschland finden!

Inhaltsverzeichnis

Historische Entwicklung der Grundstückspreise

Die historische Entwicklung der Grundstückspreise in Deutschland zeigt eine bemerkenswerte Dynamik, die durch verschiedene Faktoren beeinflusst wird. Ein Blick auf die vergangenen Jahre liefert aufschlussreiche Daten:

  • Baupreisindex für Wohngebäude: Zwischen 2010 und 2022 stieg der Baupreisindex um 64%. Dieser Index gibt Aufschluss darüber, wie sich die Kosten für den Bau von Wohngebäuden im Laufe der Zeit entwickelt haben.
  • Häuserpreisindex: Der Häuserpreisindex, der die durchschnittliche Preisentwicklung von Wohnimmobilien erfasst, verzeichnete im gleichen Zeitraum einen Anstieg von etwa 94%. Dies deutet auf eine erhebliche Preissteigerung bei Wohnimmobilien hin.
  • Durchschnittliche Grundstückspreise: Im Jahr 2001 lag der durchschnittliche Grundstückspreis bei etwa 75 Euro pro Quadratmeter. Bis heute ist dieser Preis auf rund 217 Euro pro Quadratmeter angestiegen, was die zunehmende Wertsteigerung von Grundstücken in Deutschland unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt regionale Unterschiede und ist insbesondere in städtischen Gebieten und Städten mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum und hoher Nachfrage besonders stark. In einigen Städten und Bezirken haben sich die Preise seit 2015 mehr als verdoppelt. Im Gegensatz dazu begannen die Preise im städtischen Raum (Ost) nach einem steilen Anstieg bis 2020 zu sinken.

Die Gründe für die steigenden Grundstückspreise sind vielfältig:

  • Nachfrage und Angebot: Eine erhöhte Nachfrage bei begrenztem Angebot treibt die Preise in die Höhe.
  • Einkommensentwicklung: Die Nettoeinkommen sind seit 1995 um 184% und seit 1975 um 968% gestiegen, was die Kaufkraft und somit die Nachfrage nach Wohnraum erhöht.
  • Erschwinglichkeit: Deutschland rangiert weltweit auf Platz 5, was die Verbesserung der Wohnungserschwinglichkeit seit 1995 mit 41,60% betrifft.

 

Diese Datenpunkte bieten eine Grundlage für das Verständnis der Faktoren, die zu den aktuellen Grundstückspreisen geführt haben und ermöglichen es, Trends und Muster in der Preisentwicklung zu erkennen.

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Aktueller Stand der Grundstückspreise in Deutschland

Im Jahr 2023 erlebte der Immobilienmarkt in Deutschland einen Rückgang der Immobilienpreise um durchschnittlich 6,8% gegenüber dem Vorjahr. Besonders betroffen von diesem Rückgang waren die Großstädte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. Diese Entwicklung führte zu signifikanten Preisreduktionen für alle Arten von Wohnimmobilien in Deutschland, die sich bis Ende 2023 in einen Seitwärtstrend verlangsamten.

  • Durchschnittliche Kaufpreise für Grundstücke:
    • Durchschnittspreis: 262 Euro pro Quadratmeter
    • Teuerste Grundstücke (90% Quantil): 1.201 Euro pro Quadratmeter
    • Günstigste Grundstücke (10% Quantil): 74 Euro pro Quadratmeter
    • Höchster Durchschnittspreis pro Quadratmeter: Grundstücke der Größe 0 – 250 m²
    • Niedrigster Durchschnittspreis pro Quadratmeter: Grundstücke über 5000 m²

Die Grundstückspreise variieren erheblich je nach Bundesland, mit den höchsten Durchschnittspreisen in Hamburg, Berlin und Bayern und den niedrigsten in Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen. Entwickelte Grundstücke verzeichnen im Vergleich zu teilweise entwickelten Grundstücken einen Preisanstieg von durchschnittlich 31% und im Vergleich zu unbebauten Grundstücken sogar einen Anstieg von 68%. Grundstücke mit Baugenehmigung sind durchschnittlich 32% teurer als solche ohne.

  • Preisentwicklung in verschiedenen Bundesländern:
    • Teuerste Bundesländer: Hamburg, Berlin, Bayern
      • Durchschnittspreis pro Quadratmeter: 429 Euro in Bayern
    • Günstigste Bundesländer: Sachsen-Anhalt, Sachsen, Thüringen
      • Durchschnittspreis pro Quadratmeter: 67,79 Euro in Thüringen

 

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Grundstückspreise in Deutschland stark von regionalen Faktoren, der Entwicklung des Grundstücks sowie der Verfügbarkeit von Baugenehmigungen abhängen. Trotz des allgemeinen Rückgangs der Immobilienpreise im Jahr 2023 bleibt der Markt dynamisch, mit signifikanten Unterschieden zwischen städtischen und ländlichen Gebieten sowie zwischen den verschiedenen Bundesländern.

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Faktoren, die die Grundstückspreise beeinflussen

Die Faktoren, die die Grundstückspreise beeinflussen, sind vielfältig und komplex. Sie reichen von makroökonomischen Bedingungen bis hin zu sehr spezifischen lokalen Gegebenheiten. Ein Verständnis dieser Faktoren ist entscheidend, um die Dynamik des Immobilienmarktes zu verstehen:

  • Makroökonomische Bedingungen und globale Ereignisse:

    • Die allgemeine wirtschaftliche Lage und globale Ereignisse haben einen signifikanten Einfluss auf die Prognosen der Immobilienpreise. Beispielsweise können Wirtschaftskrisen oder politische Instabilitäten die Nachfrage und somit die Preise drücken.
  • Angebot und Nachfrage:

    • In beliebten Städten wie München, Frankfurt und Köln wird der Anstieg der Wohnungspreise durch ein niedriges Angebot und eine hohe Nachfrage angetrieben. Die deutsche Regierung plant, Bürokratie im Baugewerbe zu reduzieren, um das Angebot an Wohnraum zu erhöhen und somit den Preisanstieg zu dämpfen.
  • Zinsentwicklung:

    • Änderungen der Zinssätze können je nach wirtschaftlichem Kontext unterschiedliche Auswirkungen auf die Immobilienwerte haben. Höhere Zinssätze können zu reduzierten Kapitalflüssen, erhöhten Finanzierungskosten und höheren erforderlichen Kapitalisierungsraten führen, was potenziell die Immobilienwerte senkt. Andererseits können Zinserhöhungen in einem wirtschaftlichen Aufschwung zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien und höheren Immobilienwerten führen.

Spezifische lokale Faktoren spielen ebenfalls eine entscheidende Rolle:

  • Lage und Infrastruktur:

    • Die Lage eines Grundstücks und die vorhandene Infrastruktur sind entscheidend. Grundstücke in begehrten Gegenden, die zentral gelegen sind und einen guten Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, medizinischen Einrichtungen sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen bieten, erzielen höhere Preise.
  • Größe, Zuschnitt und Bebaubarkeit:

    • Die Größe eines Grundstücks korreliert generell mit seinem Wert und Preis. Größere Grundstücke sind tendenziell teurer. Der Zuschnitt und die Ausrichtung eines Grundstücks können ebenfalls seinen Preis beeinflussen. So können Grundstücke mit einem unverbauten Blick, beispielsweise auf Berge, höhere Preise erzielen. Die Bebaubarkeit eines Grundstücks spielt eine wesentliche Rolle bei seiner Bewertung. Grundstücke, die für den Bau geeignet sind, tendieren dazu, teurer zu sein, insbesondere wenn sie eine große bebaubare Fläche und ein hohes Potenzial für Wohnraum bieten.
 

Diese Faktoren verdeutlichen, dass die Bestimmung der Grundstückspreise ein komplexes Zusammenspiel verschiedener Einflüsse ist, die sowohl auf globaler Ebene als auch auf der Ebene der lokalen Gegebenheiten wirken.

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Vergleich der Preise in städtischen und ländlichen Gebieten

In der Analyse der Grundstückspreise zwischen städtischen und ländlichen Gebieten zeigt sich ein deutliches Muster:

  • Städtische Gebiete:

    • Nachfrage: Hoch, insbesondere in Metropolregionen wie Katalonien und Madrid, mit einem Bedarf von 800.000 neuen Wohnungen.
    • Preisentwicklung: Steigende Neubaupreise in allen autonomen Gemeinschaften, mit den höchsten jährlichen Wachstumsraten auf den Balearen und in Madrid (über 6%).
    • Lebenshaltungskosten: Generell höher als in ländlichen Gebieten.
    • Marktwettbewerb: Sehr hoch, was zu höheren Preisen führt.
    • Vorteile: Bessere öffentliche Verkehrsmittel, mehr kulturelle, Unterhaltungs- und Freizeitaktivitäten.
  • Ländliche Gebiete:

    • Nachfrage: Geringer, was zu niedrigeren Grundstückspreisen führt.
    • Preisentwicklung: Grundstücks- und Immobilienpreise sind sowohl beim Kauf als auch bei der Miete oft niedriger.
    • Lebenshaltungskosten: Niedriger als in städtischen Gebieten.
    • Vorteile: Mehr Platz, größere Häuser und Gärten, niedrigere Kriminalitätsrate, mehr Möglichkeiten für Outdoor-Aktivitäten.
  • Suburbanisierungstrend:

    • In den letzten Jahren verlagern sich Menschen von Stadtzentren in Vororte oder nahegelegene ländliche Gebiete aufgrund von mehr Platz und niedrigeren Kosten.
    • Dieser Trend führt jedoch zu einer erhöhten Belastung der Infrastruktur und kann dazu führen, dass Stadtzentren schrumpfen.

Diese Gegenüberstellung verdeutlicht, wie unterschiedlich die Faktoren in städtischen und ländlichen Gebieten auf die Grundstückspreise einwirken. Während städtische Gebiete aufgrund ihrer vielfältigen Angebote und der hohen Nachfrage höhere Preise aufweisen, bieten ländliche Gebiete durch die geringere Nachfrage und die größeren verfügbaren Flächen oftmals ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Entscheidung zwischen Stadt und Land hängt letztendlich von den individuellen Bedürfnissen und Präferenzen ab.

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Tipps für günstiges Bauland

Eine Möglichkeit, günstiges Bauland zu erwerben, ist das Auffinden und Kaufen einer Baulücke. Baulücken sind unbebaute Flächen in ansonsten bebauten Gebieten, die oft übersehen werden, aber großes Potenzial bieten. Hier sind einige Schritte, wie Sie solche Gelegenheiten identifizieren und nutzen können:

  1. Baulücken finden:

    • Erkundung von Nachbarschaften: Spazieren Sie durch Wohngebiete und halten Sie Ausschau nach unbebauten Flächen.
    • Alte Industriegebiete prüfen: Oft finden sich in diesen Bereichen ungenutzte Grundstücke, die für Wohnzwecke umgewandelt werden können.
    • Online-Suche: Nutzen Sie Immobilienportale und spezielle Websites, die Baulücken listen.
    • Kontakt zu lokalen Behörden: Städte und Gemeinden haben oft Kenntnis von verfügbaren Baulücken und können Informationen bereitstellen.
  2. Eigentümer herausfinden:

    • Nachbarn fragen: Oft wissen Anwohner, wem das unbebaute Grundstück gehört.
    • Geoportale der Kommunen nutzen: Viele Städte bieten Online-Karten, auf denen Grundstücke und Eigentümer verzeichnet sind.
    • Grundbuchamt besuchen: Hier erhalten Sie offizielle Auskünfte über den Eigentümer eines Grundstücks.
  3. Kauf und Planung:

    • Bebauungsplan prüfen: Informieren Sie sich, was auf dem Grundstück gebaut werden darf.
    • GRZ und GFZ beachten: Diese Zahlen geben an, wie viel Fläche bebaut werden darf und wie hoch das Gebäude sein kann.
    • Von der Gemeinde kaufen: Oft bieten Gemeinden Baulücken zu günstigeren Preisen an, um die Bebauung zu fördern.

Zusätzlich zu Baulücken gibt es weitere Strategien, um günstiges Bauland zu finden:

  • Immobilienmakler und Banken: Diese haben oft Kenntnisse über noch nicht gelistete Grundstücke.
  • Gemeinden als Verkäufer: Einige Gemeinden bieten Baugrundstücke zu attraktiven Preisen an, um junge Familien anzulocken.
  • Grundstücksteilung: In dicht besiedelten Gebieten können größere Grundstücke geteilt und verkauft werden, was besonders in Familienverbünden praktikabel ist.
  • Sanierungsbedürftige Immobilien: Ein Haus, das renovierungsbedürftig ist, kann eine kosteneffiziente Alternative zum Neubau sein.
  • Vororte und kleinere Städte: Hier sind die Preise oft niedriger als in Großstädten.
  • Gesuchsanzeigen: Mit einer Anzeige, in der Sie Ihr Interesse bekunden, können Sie direkt an Grundstückseigentümer herantreten.

Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie dieses sorgfältig prüfen und dabei Aspekte wie Bebauungsvorschriften, Einträge im Grundbuch und mögliche Bodenverunreinigungen berücksichtigen. Auch zusätzliche Kosten wie Notargebühren, Bauantragskosten, Bodenuntersuchungskosten, Grunderwerbsteuer und eventuell Maklergebühren sollten eingeplant werden.

Zukunftsprognosen für die Grundstückspreise

Trotz des aktuellen Trends bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in Großstädten stark, was zu einer erwarteten jährlichen Steigerung der Grundstückspreise um 1-2% bis 2035 führt. Die Experten prognostizieren eine Stabilisierung und Erholung des Immobilienmarktes auf lange Sicht, angetrieben durch hohe Nachfrage und negative Realzinsen. Obwohl ein temporärer Preisrückgang zu verzeichnen ist, bleibt die Investition in Immobilien aufgrund ihres Potenzials als Inflationsschutz und Mittel zur privaten Altersvorsorge empfohlen.

  • Marktentwicklung:
    • Stabilisierung und Erholung: Langfristige Erholung des Marktes durch hohe Nachfrage und negative Realzinsen.
    • Investitionsempfehlung: Trotz temporärem Preisrückgang wird die Investition in Immobilien aufgrund des Inflationsschutzes empfohlen.

Der Immobilienmarkt befindet sich derzeit in einer dynamischen Phase mit steigenden Preisen aufgrund erhöhter Nachfrage und begrenztem Angebot. Experten erwarten trotz dieser Entwicklungen einen kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise bis 2025 aufgrund der hohen Nachfrage. Regionale Unterschiede in der Preisentwicklung sollten berücksichtigt werden, wobei bestimmte Regionen ein erhöhtes Potenzial für Preiswachstum aufweisen.

  • Dynamische Phase: Steigende Preise durch erhöhte Nachfrage und begrenztes Angebot.
  • Prognose bis 2025: Kontinuierlicher Anstieg der Immobilienpreise aufgrund hoher Nachfrage.

Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender Dr. Klein, prognostiziert, dass der Immobilienmarkt 2024 Herausforderungen gegenüberstehen wird, insbesondere werden Immobilien der Energieeffizienzklasse G und H an Wert verlieren. Baufinanzierungszinsen werden im ersten Halbjahr 2024 voraussichtlich stabil bleiben und sich in einem Bereich zwischen 3-4% bewegen. Die Europäische Zentralbank wird voraussichtlich ihr aktuelles Niveau beibehalten und könnte 2024 eher eine Senkung der Zinssätze in Betracht ziehen als eine Erhöhung. Energieeffiziente Immobilien werden im Wert stabil bleiben, während ältere Immobilien, die umfangreiche Renovierungen benötigen, möglicherweise Preisreduktionen sehen werden.

  • Herausforderungen 2024:
    • Energieeffizienzklasse: Wertverlust bei Immobilien der Klasse G und H.
    • Baufinanzierungszinsen: Stabilität im ersten Halbjahr 2024 erwartet.
    • EZB-Politik: Potenzielle Senkung der Zinssätze anstelle einer Erhöhung.
    • Energieeffiziente Immobilien: Stabilität im Wert, während ältere Immobilien Preisreduktionen sehen könnten.

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Möglichkeiten zur Schaffung von mehr Bauland

Um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in städtischen Gebieten aufgrund des Bevölkerungswachstums zu decken und die Kosten für Bauland zu senken, das bis zu 20% der gesamten Baukosten ausmachen kann, sind aktive lokale Bodenpolitiken unerlässlich. Hier sind einige Ansätze, die lokale Behörden und die Bundesregierung verfolgen können:

  • Strategischer Ansatz zur Bodenbewirtschaftung und -akquisition:

    • Entwicklung von Landnutzungsplänen und Zonierungsvorschriften, um die Verfügbarkeit von Bauland zu steuern.
    • Nutzung öffentlicher Grundstücke, um das Angebot an Bauland zu erhöhen.
    • Einsatz rechtlicher Instrumente wie Enteignung und Vorkaufsrechte, um Grundstücke für kommunale Zwecke zu sichern.
  • Anreize für private Investitionen im Wohnungsbau:

    • Förderung von Investitionen durch Steuererleichterungen und Investitionsanreize.
    • Unterstützung von Projekten zur Baulandmobilisierung und einer sozial orientierten Bodenpolitik als Teil der „Wohnraumoffensive“ der Bundesregierung.
    • Verbesserung der Kommunikation von wohnungspolitischen Zielen und Bereitstellung von Steueranreizen für Baulückenschließung.
  • Maßnahmen zur Erhöhung des Baulandangebots:

    • Planungswertausgleich nutzen, um einen Teil des durch Planungsentscheidungen erhöhten Bodenwerts für kommunale Zwecke einzusetzen.
    • Steuerliche Maßnahmen wie die Besteuerung von Grundstückstransaktionen und Wertsteigerungen zur Erhöhung des Baulandangebots.
    • Empfehlungen für Aktionen zur Überwindung von Hindernissen beim Wohnungsbau, wie proaktive Stadtplanung und Steueranreize für die Innenentwicklung.
 

Diese Maßnahmen zeigen, dass eine Kombination aus strategischer Planung, Anreizen für die private Wirtschaft und der Nutzung rechtlicher Instrumente erforderlich ist, um das Angebot an Bauland zu erhöhen und somit die Grundstückspreise zu stabilisieren. Durch die Implementierung dieser Strategien können lokale Behörden und die Bundesregierung dazu beitragen, den Wohnungsmarkt zu entlasten und bezahlbaren Wohnraum für alle Teile der Bevölkerung zugänglich zu machen.

Fallbeispiele

Die Bodenrichtwerte spielen eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der Grundstückspreise und variieren stark je nach Lage und Bundesland in Deutschland. Hier eine detaillierte Übersicht:

  • Bodenrichtwerte nach Bundesländern (€/m²):

    • Baden-Württemberg: 318
    • Bayern: 429
    • Berlin: 1.282
    • Brandenburg: 164,14
    • Bremen: 140,43
    • Hamburg: 1.387,80
    • Hessen: 190,12
    • Mecklenburg-Vorpommern: 111,16
    • Niedersachsen: 146,73
    • Nordrhein-Westfalen: 240,09
    • Rheinland-Pfalz: 142,12
    • Saarland: 123,60
    • Sachsen: 132,37
    • Sachsen-Anhalt: 76,31
    • Schleswig-Holstein: 163,44
    • Thüringen: 67,79
  • Grundstückspreise in Großstädten (€/m²):

    • München: 3.600
    • Stuttgart: 1.700
    • Frankfurt a.M.: 2.200
    • Düsseldorf: 1.150
    • Köln: 1.200
    • Hamburg: 1.230
    • Nürnberg: 950
    • Berlin: 775
    • Hannover: 740
    • Essen: 455
    • Bremen: 380
    • Dresden: 450
    • Dortmund: 350
    • Leipzig: 210

Ein interessanter Vergleich zeigt sich auch beim Blick über den Atlantik. In Lehigh Acres, Florida, beträgt der Verkaufspreis für ein 0,47 Acre großes Grundstück aktuell 17.000 €. Die Organisation Florida Grundbesitz e.V. bietet Unterstützung bei der Klärung von Verkaufskosten, inklusive Gebühren der Titelgesellschaft, Provisionen für Käufer- und Verkäufermakler sowie Übertragungssteuern. Zudem gibt es einen Frühzahlungsrabatt von 4% auf die Grundsteuer in Florida.

Diese Fallbeispiele verdeutlichen, wie vielfältig die Grundstückspreise sowohl innerhalb Deutschlands als auch international sein können. Sie zeigen auf, dass neben der Größe und Bebaubarkeit eines Grundstücks vor allem die Lage – sowohl die Mikrolage als auch die Makrolage – entscheidend für den Wert eines Grundstücks ist.

Schlussfolgerung

Die detaillierte Analyse der Grundstückspreise im Jahr 2024 hat einen umfassenden Überblick über den dynamischen Immobilienmarkt in Deutschland geliefert. Von der historischen Entwicklung über aktuelle Trends bis hin zu zukünftigen Prognosen und den Faktoren, die die Preise beeinflussen – es wird deutlich, dass Grundstückspreise von einer Vielzahl an Faktoren abhängen und stark regional variieren. Obwohl der Artikel die durchschnittlichen Grundstückspreise bereits am Anfang einführende darstellte, ohne dabei Tabellen verwenden zu können, hat die umfassende Analyse tiefere Einblicke geboten und die Komplexität des Immobilienmarktes aufgezeigt.

Bereits jetzt können wir erkennen, wie wichtig ein fundiertes Verständnis des Marktes für potenzielle Käufer und Investoren ist. Die Implikationen dieser Entwicklungen sind weitreichend, nicht nur für Einzelpersonen, die im Begriff sind, in den Markt einzusteigen, sondern auch für politische Entscheidungsträger und Planer, die die Rahmenbedingungen für eine nachhaltige Entwicklung des Wohnraums schaffen müssen. Die Anregungen zu weiteren Forschungen und gezielten Maßnahmen verdeutlichen die Notwendigkeit, die Bedingungen für bezahlbaren Wohnraum zu verbessern und den Immobilienmarkt effizient und gerecht zu gestalten.

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Die häufigsten Fragen

Die Preise für Bauland sind in urbanen Gebieten aufgrund der steigenden Nachfrage und des begrenzten Angebots stark gestiegen. Zum Beispiel hat sich der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter von 130 € im Jahr 2010 auf 272 € im Jahr 2022 verdoppelt, was einer Steigerung von etwa 100% entspricht.

Ja, es gibt Anzeichen für eine Beruhigung des Marktes. Laut dem „Immobilienmarktbericht Hamburg 2023“ sind die extremen Preissprünge vorbei, und die Preise für Einfamilienhaus-Grundstücke in Hamburg sind innerhalb eines Jahres um zehn Prozent gefallen.

Für das Jahr 2024 wird in Deutschland ein Rückgang der Immobilienpreise um 1,7 Prozent erwartet. Diese Prognose basiert auf einer Umfrage unter 14 Immobilienexperten durch die Nachrichtenagentur Reuters. Im November 2023 lag die Vorhersage noch bei einem Minus von 2,8 Prozent.

Es wird erwartet, dass die Immobilienpreise weltweit in den nächsten zehn Jahren durchschnittlich jährlich um 9 Prozent steigen werden. Für Deutschland wird ein jährlicher Anstieg von 7,2 Prozent erwartet, für Österreich 6,9 Prozent und für die Schweiz 4,8 Prozent.

Disclaimer

Die Empfehlungen und Informationen aus diesem Ratgeber sind unverbindlich und ohne jede Gewähr und haben zudem keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit.

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