Grundstück verkaufen 2022: So wird’s erfolgreich!

Ihre Lebenssituation hat sich geändert oder Sie haben ein Grundstück geerbt? Und nun wollen Sie es verkaufen? Informieren Sie sich hier in unserem Ratgeber, wie Sie Ihr Grundstück verkaufen und welche wichtigen Vorbereitungen zu treffen sind. Wir haben zahlreiche Tipps und hilfreiche Informationen für Sie zusammengestellt.

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Wie funktioniert der Verkauf über GroundHeroes?
01.

Grundstücksbewertung

Da Grundstücke selten ähnlich sind, bewerten wir Ihres ganz individuell. Das verschafft Ihnen einen guten Überblick und Sie können eine fundierte Verkaufsentscheidung treffen.

02.

Kostenlose Vermarktung über unser Netzwerk.

Ihr Grundstück wird durch uns kostenlos an regionale und überregionale Unternehmen aus der Baubranche vermittelt.

03.

Über Marktpreis verkaufen

Wir können die Vermarktungszeit dank unseres Konzepts deutlich reduzieren. Wir verkaufen Ihr Grundstück nicht nur deutlich über dem aktuellen Marktwert, sondern auch schneller.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Verkauf eines Grundstücks benötigen Sie einen Notar, der als neutraler Vermittler zwischen Grundstücksverkäufer und Grundstückskäufer fungiert.
  • Bei erfolgreicher Veräußerung wird die erforderliche Eintragung in das Grundbuch vom Notar veranlasst.
  • Der Käufer trägt die Notargebühren. 
  • Für den Verkäufer können Steuern anfallen.
Inhaltsverzeichnis

Welche Vorbereitungen sind zu treffen?

Bevor Sie Ihr Grundstück erfolgreich verkaufen können, sollten Sie zuvor wichtige Informationen einholen und einige Vorbereitungen treffen. So empfehlen wir Ihnen als ersten Schritt das Grundbuch einzusehen. Haben Sie keinen aktuellen Eintrag des Grundbuchs vorliegen, sollten Sie diesen unbedingt bei Ihrem zuständigen Grundbuchamt in Ihrer Gemeinde anfordern. 

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Welche Informationen stehen im Grundbuch?

Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse zu Ihrem Grundstück dokumentiert. Sind Sie als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch vermerkt, so sind Sie dazu berechtigt, dieses zu verkaufen. Sind hingegen mehrere Eigentümer vermerkt, so kann die Fläche entweder gemeinschaftlich veräußert werden oder nur mit vorheriger Zustimmung bzw. Erlaubnis der eingetragenen Eigentümer.

Der Grundbuchauszug liefert Ihnen weitere hilfreiche Daten, die für die Veräußerung von Bedeutung sind, wie etwa Informationen zur Lage und Größe der Fläche und eventuell eingetragene Belastungen wie z.B. Wegerechte oder Baulasten.

Welche weiteren Schritte sind für den Verkauf wichtig?

Für die Veräußerung Ihrer Baufläche benötigen Sie zudem einen Notar, der die Veräußerung auch notariell beurkundet. Der Notar wird für den Verkaufsprozess eine neutrale Rolle einnehmen und zwischen Käufer und Verkäufer vermitteln. Schließlich wird der Notar nach erfolgreichem Kaufabschluss die notwenige Eintragung in das Grundbuch veranlassen: der Eigentümerwechsel.

Als nächsten Schritt sollten Sie als Eigentümer in Erfahrung bringen, wie viel Ihre Baufläche wert ist. Hierfür raten wir Ihnen eine Grundstückswertermittlung bei Immobilienexperten in Auftrag zu geben, damit Sie einen präzisen und vor allem realistischen Verkaufspreis anvisieren können.

Wie wird der Wert ermittelt?

Für die bevorstehende Veräußerung benötigen Sie als Eigentümer den Marktwert, auch Verkehrswert Ihres Grundstücks. Der Marktpreis gibt Ihnen Auskunft darüber, welchen aktuellen Preis Sie für die Veräußerung erzielen können. Auf der Basis des ermittelten Marktwertes können Sie schließlich einen Angebotspreis festlegen.

Wie bekomme ich den Grundstückswert?

Der Angebotspreis wird von einem Immobilienexperten ermittelt. Lesen Sie in unserem Ratgeber Grundstückswert ermitteln nach, nach welchen Methoden und Verfahren dieser berechnet wird.

Unterschiedliche Faktoren spielen eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht, eine Baufläche zu bewerten. Schließlich wollen Sie als Eigentümer einen realistischen und vor allem aktuellen und möglichen Angebotspreis für Ihr Bauland kennen.

Folgende Faktoren bzw. Merkmale sind für die Bewertung zu berücksichtigen:

Anhand dieser Kriterien, die für jedes Bauland individuell zu betrachten sind, ermittelt und berechnet ein Immobilienexperte den Angebotspreis.

Gerade die Bebaubarkeit ist für die Wertermittlung entscheidend. Sie gibt Auskunft darüber, wie eine Fläche sich bebauen lässt.

Was ist der Bebauungsgrad?

Der Bebauungsgrad gibt an, wie eine Baufläche genutzt und vor allem bebaut werden darf. Da die Flächen nicht immer die gleichen Eigenschaften aufweisen, unterscheidet man zwischen folgenden Grundstücksarten: 

Die Nutzung einer Baufläche wird im Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan geregelt. Jede Kommune bzw. Gemeinde entscheidet, wie die Flächen bebaut und genutzt werden dürfen und halten diese im Bebauungsplan schriftlich fest. Der Bebauungsplan wird durch die Gemeinde zur Verfügung gestellt oder ist auch online einzusehen.

Je nach dem um welche der hier genannten Grundstücksarten es sich handelt, wirkt sich dies wertmindernd oder wertsteigernd auf den möglichen Angebotspreis aus.

Was tun, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

Wenn kein Bebauungsplan von der Stadtgemeinde vorhanden ist und somit die Bebaubarkeit nicht bekannt ist, sollten Eigentümer vor der Veräußerung eine Bauvoranfrage stellen. Die Bauvoranfrage wird beim zuständigen Bauamt eingereicht. Das Bauamt prüft nun Ihre Anfrage und kann nach erfolgter Prüfung eine drei Jahre gültig festgelegte Bebaubarkeit erteilen, die rechtsverbindlich ist.

Achten Sie bei der Bauvoranfrage darauf, dass Sie Bebauungsvorschläge einreichen. Zudem müssen Sie mit zusätzlichen Aufwand rechnen, denn die Ausstellung der Bebaubarkeit wird von einem Stadtplaner oder Architekten vorgenommen. Die Gebühren hierfür sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch.

Kann man Grund und Boden für den Verkauf teilen?

Ist Ihr Bauland überdurchschnittlich groß im Vergleich zu den umliegenden Flächen und bietet Platz für mehr als eine Einheit, so sollten Sie sich vor der Veräußerung überlegen, ob eine Teilung für Sie sinnvoll ist. Kommt eine Teilung für Sie als Eigentümer infrage und können beide Grundstücksteile bebaut werden, so lässt sich bei der Veräußerung ein höherer Erlös erzielen.

In der Praxis spricht man hier von Realteilung. Dabei erfolgen für beide Grundstücke separate Einträge in das Grundbuch, die durch einen Notar detailliert beurkundet werden. Durch die Realteilung machen Sie also aus einer Fläche zwei Grundstücke. Sie erhalten nach der Teilung zwei vollkommen unabhängige Fläche, die getrennt voneinander bestehen. 

Natürlich sollten Sie als Eigentümer auch bedenken, dass Sie bei einer Realteilung auch zwei potentielle Interessenten benötigen, die an einem Kauf der geteilten Grundstücke interessiert sind. Haben Sie einen Interessenten, der beide Teile erwerben möchte, ist eine Realteilung dann nicht mehr nötig.

Wie findet man den richtigen Käufer?

Kennen Sie den Angebotspreis Ihres Baugrunds bzw. wurde dieser fachmännisch von einem Immobilienexperten oder Makler ermittelt, so geht es nun an den nächsten, wichtigen Schritt – den richtigen Abnehmer zu finden.

Auf die Fragen potentieller Kaufinteressenten sollten Sie gut vorbereitet sein.

Erschlossenes Bauland lässt sich am besten und schnellsten veräußern, da die Käuferzielgruppe bzw. die meisten Interessenten nach einem geeigneten Bauland suchen, um ein Objekt, in den meisten Fällen ein Wohnhaus zu errichten. Wenn Sie hierfür eine Privatperson suchen, haben Sie bereits einen potentiellen Abnehmer gefunden.

Größere Bauflächen bieten sich eher für Bauträger und Investoren an oder können bei Bedarf und, wenn es baurechtlich erlaubt ist, auch geteilt werden. Dadurch können Sie als Eigentümer einen höheren Verkaufspreis erzielen. Die geteilten Flächen müssen allerdings neu vermessen werden und sind getrennt voneinander im Grundbuch einzutragen.

Die einfachste und schnellste Art einen Abnehmer zu finden, erfolgt erfahrungsgemäß mit der Unterstützung eines lokalen Immobilienmaklers, der Ihren Grund und Boden optimal zu vermarkten weiß. Er wird ein Exposé erstellen, das speziell für Kaufinteressenten zugeschnitten ist und Ihr Baugrund auf den unterschiedlichsten Kanälen, wie zum Beispiel Immobilienportale und oder Werbeanzeigen in Zeitungen zum Veräußerung anbieten.

Wie verkauft GroundHeroes Ihr Baugrundstück?

Bevor GroundHeroes Ihr Baugrund vermarktet, wird zunächst eine Bewertung von einem unserer erfahrenen Immobilienexperten durchgeführt. Dabei wird Ihre Fläche individuell und fachkundig begutachtet, damit Sie eine fundierte Verkaufsentscheidung treffen können.

Nach erfolgter Bewertung und Wertermittlung starten wir mit der Vermarktung über unser Netzwerk. Wir vermitteln die Baufläche sowohl an bundesweit tätige als auch regionale Bauunternehmen – und das für Sie kostenfrei! Bei diesen großen Unternehmen aus der Baubranche handelt es sich um Firmen, die in den kommenden Jahren mehrere 10.000 Bauvorhaben umsetzen werden.

Ihre Vorteile mit GroundHeroes:

Da wir innerhalb unseres solventen und soliden Netzwerks Ihren Baugrund anbieten, können wir zum einen die Vermarktungszeit bzw. die durchschnittliche Angebotsdauer erheblich reduzieren. Zum anderen erzielen wir dadurch auch höhere Verkaufspreise für die angebotenen Grundstücke, die über dem aktuellen Marktpreis liegen.

Die Vorteile gemeinsam mit GroundHeroes zu vermarkten sind ganz klar: Sie als Eigentümer haben keine Ausgaben für die Vermarktung und gehen keine vertragliche Bindung gegenüber GroundHeroes ein. Dies bedeutet auch, dass Sie Ihren Baugrund jederzeit auch eigenverantwortlich verkaufen können. Wenn wir für Sie tätig werden dürfen, garantieren wir Ihnen eine schnelle, rechtssichere und diskrete Verkaufsabwicklung.

Testen Sie es aus und lassen Sie Ihren Baugrund von GroundHeroes kostenfrei bewerten! Starten Sie die Bewertung Ihrer Baufläche mit unserem Bewertungstool.

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Wie funktioniert das Bieterverfahren?

Haben Sie den geeigneten Interessenten gefunden, sollten Sie sich nun auf die Verkaufsgespräche vorbereiten. Dabei ist der wichtigste Schritt, den geeigneten Preis für Ihr Bauland festzulegen. Eine Möglichkeit den geeigneten Verkaufspreis zu finden, bietet das Bieterverfahren.

Beim Bieterverfahren legen Sie als Eigentümer einen Mindestpreis für die Baufläche fest. Nach erfolgter Besichtigung geben die Kaufinteressenten Ihre Gebote ab, entweder per E-Mail oder per Post. Die Form der Abgabe legen Sie als Eigentümer fest.

Nach der ersten Bieterrunde informiert der Eigentümer alle Kaufinteressenten über das abgegebene Höchstgebot. Nun liegt es an den Interessenten, ob sie in der zweiten Bieterrunde ihr Gebot erhöhen möchten oder nicht. Nach Abschluss dieser zweiten Runde trifft der Eigentümer eine Entscheidung, zu welchem angebotenen Preis das Objekt verkauft wird.

Dabei erhält das höchste Gebot nicht zwingend den Zuschlag. Vielmehr entscheidet der Eigentümer selbst, wer das Bauland erwerben wird. Gibt es mehrere Interessenten, erhält in der Regel das Höchstgebot den Kaufzuschlag.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für die Veräußerung sollten Sie einige wichtige Dokumente bereithalten oder bei den verschiedenen Behörden rechtzeitig einholen.

Folgende Dokumente haben wir für Sie zusammengestellt:  

Wie wird der Verkauf rechtswirksam?

Haben Eigentümer und potentieller Kaufinteressent die Verhandlungen abgeschlossen und sind sie sich einig geworden, so kann die Veräußerung als nächster Schritt erfolgen. Hierfür müssen alle Voraussetzungen geklärt sein. Die Verkaufsparteien schließen nun einen Kaufvertrag ab, der von einem Notar beurkundet werden muss.

Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist zwingend erforderlich, denn auf dieser Basis erfolgt die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Die Veräußerung wird somit rechtswirksam.

Welche Kosten fallen beim Grundstücksverkauf an?

Bei der Veräußerung fallen unterschiedliche Ausgaben an. Wir klären für Sie, welche das sind und wer diese trägt. 

Gemeinsame Ausgaben

Seit Dezember 2020 tragen bei einem Immobiliengeschäft beide Verkaufsparteien die Maklergebühren zu je gleichen Teilen. Die Maklerprovision kann 3,57% bis 7,14% des Verkaufspreises betragen. Die Höhe ist von Makler zu Makler unterschiedlich.

Das zahlt der Käufer:

In der Regel trägt der Käufer, also der zukünftige neue Eigentümer die meisten Kosten. So fällen darunter die Notargebühren, die ca. 1,5% des Verkaufspreises ausmachen und die Grunderwerbssteuer.

Das zahlt der Verkäufer:

Der Eigentümer kann ebenso mit Ausgaben rechnen. Dabei handelt es sich eher um anfallende Steuern, da das Finanzamt die Veräußerung der Baufläche als Einkommen eingestuft. Bieten Sie zum Beispiel eine Gewerbefläche an, so sind die Umsatzsteuer und die Gewerbesteuer zu entrichten. Letztere ist auch dann zu leisten, wenn Sie im Zeitraum von fünf Jahren mehr als drei Grundstücke veräußert haben.

Bei einer unbebauten Fläche könnte die Einkommenssteuer zu entrichten sein, wenn weniger als zehn Jahre zwischen dem Erwerb und der Veräußerung liegen.

Das Finanzamt prüft auch, ob für den Verkäufer auch eine weitere Steuer zu entrichten ist: die Spekulationssteuer. Lesen Sie im nächsten Abschnitt weiter, worum es sich hier handelt und wann diese zu leisten ist.

Was ist die Spekulationssteuer?

Verkauft ein Eigentümer sein Bauland innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, so muss er hier mit der Spekulationsfrist rechnen.

Hat der Eigentümer die Fläche zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so entfällt die Spekulationssteuer, wenn der Eigentümer einen entsprechenden Nachweis dafür erbringen kann. Dieser muss für das Jahr des Verkaufs sowie die beiden Jahre davor erbracht werden. Der Verkauf ist auch dann steuerfrei, wenn sich das Objekt länger als zehn Jahre im Besitz des Verkäufers befunden hat.

Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?

Für die Berechnung der Höhe der Spekulationssteuer wird das Finanzamt den persönlichen Einkommenssteuersatz als Grundlage nehmen.

Trotz kleiner Abweichungen können Sie durch eine einfache Kalkulation die Höhe der Steuer auch selbst ermitteln. Zunächst müssen Sie den Verkaufserlös ermitteln, also Verkaufspreis minus Kaufpreis. Diesen Betrag verrechnen Sie nun mit Ihrem persönlichen Steuersatz und erhalten als Ergebnis die Höhe der zu leistenden Spekulationssteuer.

Den erzielten Gewinn geben Sie nun in der nächsten Steuererklärung in Anlage SON an unter sonstige Erträge.

Gibt es die Spekulationssteuer beim Verkauf einer geerbten Baufläche?

Haben Sie Grund geerbt und möchten dieses verkaufen, so kann die Erbschaftssteuer anfallen. Wichtig für die Ermittlung der Steuerhöhe ist der Verwandtschaftsgrad. Je enger Sie mit dem Erblasser verwandt sind, umso höher fällt der Steuerfreibetrag aus.

Im Folgenden haben wir eine Übersicht über die Steuerfreibeträge für Sie zusammengestellt: 

Fällt Spekulationssteuer auch bei geerbten Grundstücken an?

Die Spekulationssteuer kann auch dann anfallen, wenn Sie ein Grundstück geerbt haben. Der Erbe muss mit der Spekulationssteuer rechnen, wenn die Fläche vor weniger als zehn Jahren vom Erblasser erworben wurde. Die Höhe der zu entrichtenden Steuer berechnet sich aus der Wertsteigerung des Baufläche.

Im Gegensatz dazu muss der Erbe allerdings nicht die Zehn-Jahres-Frist abwarten, um das geerbte Bauland ohne Spekulationssteuer verkaufen zu können. Der Erbnehmer kann folglich die Zeit anrechnen, die das Objekt noch im Besitz des Erblassers war.

Disclaimer

Die Empfehlungen, Informationen und Daten aus diesem Ratgeber sind unverbindlich und ohne jede Gewähr und haben zudem keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Die Daten aus diesem Ratgeber basieren auf eigene Recherchen und eigenen Datenbeständen.