Mieterhöhung 2025: Alle Infos, Rechner & Vorlage (PDF & Word)

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Mieterhöhungen werfen viele Fragen auf: Wann dürfen Vermieter die Miete erhöhen? Welche Rechte haben Mieter? In diesem Artikel klären wir die wichtigsten Punkte rund um das Thema Mieterhöhung und die rechtlichen Rahmenbedingungen.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Vermieter dürfen die Miete erhöhen, sofern im Mietvertrag kein Verbot vorliegt und die gesetzlichen Regelungen des BGB eingehalten werden, einschließlich Kappungsgrenzen und Mietpreisbremse.

  • Eine Mieterhöhung kann basierend auf der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen, wobei Vermieter spezifische Anforderungen an das Mieterhöhungsschreiben und die Zustimmung des Mieters beachten müssen.

  • Modernisierungsmaßnahmen können zur Mieterhöhung führen, jedoch muss der Vermieter die Maßnahmen klar definieren und rechtzeitig die erforderlichen Fristen und Formalitäten einhalten.

Inhaltsverzeichnis

Wann darf ein Vermieter die Miete erhöhen?

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Ein Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn im Mietvertrag kein Verbot einer zukünftigen Erhöhung enthalten ist. Die Paragrafen 558 bgb bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) legen die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen fest. Diese Regelungen sind wichtig für die rechtliche Beziehung zwischen Vermietern und Mietern. Diese Regelungen bestimmen, unter welchen Voraussetzungen eine Mieterhöhung zulässig ist und welche Kappungsgrenzen und Sperrfristen einzuhalten sind.

Ein wesentliches Element ist die Kappungsgrenze, die besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden darf. In manchen Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt, ist diese Grenze sogar auf 15 Prozent reduziert.

Die Mietpreisbremse ist ein weiteres wichtiges Instrument, das bei der Wiedervermietung von Wohnungen zum Tragen kommt. Sie erlaubt es, die Miete nur bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Diese Regelung gilt jedoch nur für Neuvermietungen und nicht für bestehende Mietverhältnisse. Mieter haben das Recht, zu viel gezahlte Mieten zurückzufordern, wenn sie Verstöße gegen die Mietpreisbremse rügen.

Ein Vermieter muss zudem potenzielle Mieter vor Vertragsabschluss über Ausnahmen der Mietpreisbremse informieren. Auch wenn die Mietpreisbremse nicht anwendbar ist, weil die Miete bereits über der maximal zulässigen Höhe liegt, muss dies dem Mieter mitgeteilt werden. Es ist also entscheidend, dass Vermieter die gesetzlichen Vorgaben genau kennen und einhalten, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

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Mieterhöhung basierend auf der ortsüblichen Vergleichsmiete

Eine der häufigsten Methoden, die Miete zu erhöhen, ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Methode basiert auf der Miete, die in einer bestimmten Gegend für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird. Der Mietspiegel dient als Referenz und enthält eine Sammlung von Mietpreisen ähnlicher Immobilien in einer bestimmten Gegend. Diese Methode stellt sicher, dass die Miete fair und marktgerecht angepasst wird.

Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln und eine rechtmäßige Mieterhöhung durchzuführen, müssen Vermieter bestimmte Anforderungen und Verfahren einhalten. Diese werden in den folgenden Abschnitten detailliert behandelt, einschließlich der Ermittlung der Vergleichsmiete, der Anforderungen an das Mieterhöhungsschreiben und der Zustimmung des Mieters.

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein wesentlicher Schritt, um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen. Vermieter müssen den richtigen Mietspiegels verwenden, um die Miete angemessen anzupassen. Qualifizierte Mietspiegel werden von der Gemeinde sowie von Vertretern der Mieter und Vermieter anerkannt und basieren auf wissenschaftlichen Daten. Diese Mietspiegel werden in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert, um die Marktentwicklung zu berücksichtigen.

Neben dem Mietspiegel können Vermieter auch andere Quellen wie Mietdatenbanken oder Gutachten nutzen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu belegen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, mindestens drei Vergleichswohnungen zu benennen, die in Ausstattung und Größe ähnlich sind.

Wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, muss der Vermieter informieren, wenn er mit Gutachten oder Vergleichswohnungen argumentiert. Wichtig ist, dass die Vergleichsmiete die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren berücksichtigt.

Anforderungen an das Mieterhöhungsschreiben

Ein Mieterhöhungsschreiben muss bestimmte Anforderungen erfüllen, um rechtlich wirksam zu sein. Hier sind die wesentlichen Punkte, die beachtet werden sollten:

  1. Die Mieterhöhung muss schriftlich mit einer Begründung mitgeteilt werden.

  2. Das Schreiben muss klar erkennen lassen, wer die Mieterhöhung erklärt.

  3. Es sollte die Adressierung, das Datum, den neuen Mietbetrag sowie die Differenz zur bisherigen Miete enthalten.

Durch die Beachtung dieser Punkte stellen Sie sicher, dass das Mieterhöhungsschreiben rechtlich korrekt ist.

Die Art und der Umfang der Gründe für die Mieterhöhung müssen im Schreiben deutlich dargestellt werden. Zur Begründung können Vermieter folgende Quellen heranziehen:

  • den Mietspiegel

  • Mietdatenbanken

  • Gutachten

  • Mieten von mindestens drei Vergleichswohnungen

Es ist wichtig, die Methode zur Ermittlung der örtlichen Vergleichsmiete zu erklären und die zur Begründung verwendeten Vergleichswohnungen genau zu benennen und zu beschreiben. Dies sorgt für die Nachvollziehbarkeit der Mieterhöhung und erleichtert die Zustimmung der Mieter.

Zustimmung des Mieters

Die Zustimmung des Mieters ist erforderlich, wenn die Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht wird. Der Vermieter muss dem Mieter bei einer Mieterhöhung eine Einverständniserklärung mit den Erhöhungsdetails zusenden. Der Mieter hat zwei Monate Zeit, um der Mieterhöhung zuzustimmen. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen, wenn die Begründung rechtens ist und keine Formfehler im Schreiben vorliegen.

Falls der Mieter die Zustimmung verweigert, weil die Erhöhung durch einen Dritten ohne Originalvollmacht mitgeteilt wurde, kann er diese ebenfalls ablehnen. Es ist daher entscheidend, dass Vermieter die gesetzlichen Vorgaben einhalten und die Erhöhung korrekt begründen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

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Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen sind ein weiteres häufiges Szenario. Modernisierungsmaßnahmen können die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig steigern und somit eine Mieterhöhung rechtfertigen.

In den folgenden Abschnitten werden die Definition von Modernisierungsmaßnahmen, die Berechnung der Mieterhöhung und die Fristen und Formalitäten sowie die Modernisierungen detailliert behandelt.

Definition von Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig steigern. Beispiele hierfür sind Wärmedämmung, neue Heizungsanlagen oder der Einbau eines Aufzugs. Es ist wichtig, zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungskosten zu unterscheiden, da letztere keine nachhaltige Verbesserung darstellen und daher nicht zur Rechtfertigung einer Mieterhöhung herangezogen werden können.

Die klare Unterscheidung zwischen Modernisierung und Instandhaltung ist entscheidend, um rechtliche Probleme zu vermeiden und die Mieterhöhung korrekt zu begründen.

Berechnung der Mieterhöhung

Die Berechnung der Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erfordert eine detaillierte Auflistung der Maßnahmen und Kosten. Vermieter können bis zu 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Zum Beispiel kann die energetische Modernisierung mit einem Wärmedämmverbundsystem Kosten von 20.000 € verursachen. Diese Kosten werden dann auf die Jahresmiete umgelegt.

Zusätzlich können auch Aufwendungen für Handwerker, Baunebenkosten und Architektenhonorare in die Kostenberechnung einfließen. Wenn die Modernisierungskosten pro Wohneinheit 10.000 Euro nicht überschreiten, kann der Vermieter pauschal 30 Prozent abziehen. Das Mieterhöhungsschreiben muss eine Begründung durch detaillierte Kostenaufstellung und den konkreten Mieterhöhungsbetrag enthalten.

Fristen und Formalitäten

Für die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gelten bestimmte Fristen und Formalitäten. Das Mieterhöhungsschreiben muss die Art und den Umfang der geplanten Maßnahmen sowie die voraussichtlichen Kosten detailliert darlegen. Die Mieterhöhung muss nachvollziehbar und im gesetzlichen Rahmen berechnet sein, mit klarer Begründung und Inkrafttretensdatum.

Die Mieterhöhung tritt mit dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens in Kraft. Die Wartefrist für eine Mieterhöhung beträgt 12 Monate, außer bei Modernisierung oder Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Vermieter müssen die Mieterhöhung mindestens drei Monate im Voraus ankündigen, besonders bei Modernisierungsmaßnahmen. Diese Fristen und Formalitäten sind entscheidend, um eine rechtmäßige Mieterhöhung durchzusetzen.

Weitere Möglichkeiten der Mieterhöhung

Neben der Erhöhung der Miete aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete oder Modernisierungsmaßnahmen gibt es weitere Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Dazu gehören die Staffelmiete und die Indexmiete. Diese Methoden bieten sowohl Vermietern als auch Mietern eine gewisse Planbarkeit und Transparenz bei der Mietpreisgestaltung.

Die Staffelmiete ermöglicht eine regelmäßige, festgelegte Mieterhöhung zu bestimmten Zeitpunkten im Mietvertrag. Die Indexmiete ist an den Verbraucherpreisindex gebunden und ermöglicht eine automatische Anpassung der Miete an die Inflation. Beide Methoden werden in den folgenden Abschnitten detailliert erklärt.

Staffelmiete

Die Staffelmiete erfordert eine vertragliche Vereinbarung über zukünftige Mietpreisanpassungen. In einem Staffelmietvertrag sind die Mieterhöhungen und die entsprechenden Zeitpunkte bereits festgelegt. Dies bietet sowohl Vermietern als auch Mietern Planungssicherheit.

Wenn im Mietvertrag bereits feste Steigerungen festgelegt sind, sind nachträgliche Mieterhöhungen nicht zulässig. Dies bedeutet, dass keine zusätzlichen Erhöhungen vorgenommen werden können. Die Erhöhung erfolgt automatisch um die vereinbarte Summe, wodurch zusätzliche Mieterhöhungen nicht erlaubt sind. Diese Methode ist besonders nützlich, um mögliche Unsicherheiten zu vermeiden und eine klare Mietpreisentwicklung zu gewährleisten.

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Indexmiete

Die Indexmiete ist eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung und basiert auf dem Verbraucherpreisindex. Die Miete steigt bei einem Indexmietvertrag parallel zum Verbraucherpreisindex, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Dies bedeutet, dass die Miete automatisch an die Inflation angepasst wird, was für beide Parteien vorteilhaft sein kann.

Die Zustimmung des Mieters ist bei Indexmieten nicht erforderlich. Mieterhöhungen über die indexierte Miete hinaus sind nicht möglich, außer bei gesetzlich verpflichtenden Investitionen. Eine schriftliche Festhaltung der Mieterhöhung ist erforderlich, und diese darf nur mit einem Abstand von mindestens einem Jahr erfolgen. Die neue Miete muss ab dem übernächsten Monat nach Mitteilung gezahlt werden.

Häufige Fehler bei Mieterhöhungen

Bei Mieterhöhungen können häufig Fehler auftreten, die es zu vermeiden gilt. Ein häufiger Fehler ist die unklare Begründung der Mieterhöhung. Die Begründung muss spezifisch und nachvollziehbar sein, um rechtliche Herausforderungen zu vermeiden.

Ein weiterer Fehler ist die fehlerhafte Berechnung der Mieterhöhung. Wenn die Erhöhung falsch berechnet oder kommuniziert wird, ist sie ungültig und kann erst später durchgesetzt werden. Auch die Einhaltung der Fristen ist entscheidend. Vermieter sollten ihre Fristen für Mieterhöhungen im Auge behalten, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Schließlich muss der Mieter aktiv der Mieterhöhung zustimmen, da eine bloße Information nicht ausreicht. Diese häufigen Fehler können vermieden werden, indem Vermieter sorgfältig planen und die gesetzlichen Vorgaben genau einhalten.

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Rechte und Pflichten der Mieter

Mieter haben sowohl Rechte als auch Pflichten im Zusammenhang mit Mieterhöhungen. Hier sind einige wichtige Punkte, die Mieter beachten sollten:

  1. Mieter müssen innerhalb von zwei Monaten auf ein Mieterhöhungsschreiben reagieren, um die Zustimmung zu erteilen oder abzulehnen.

  2. Eine Mieterhöhung kann nur mit schriftlicher Zustimmung des Mieters rechtskräftig werden.

  3. Mieter sollten eine angemessene Frist zur Zustimmung zur Mieterhöhung erhalten.

Diese Punkte sind entscheidend, um die Rechte der Mieter zu wahren und sicherzustellen, dass Mieterhöhungen korrekt durchgeführt werden.

Eine Kündigung des Mietvertrags zur Erhöhung der Miete ist rechtswidrig. Mieter haben das Recht auf eine Sonderkündigung, wenn eine Mieterhöhung angekündigt wird. Diese Rechte und Pflichten sind entscheidend, um eine faire und rechtmäßige Mietpreisanpassung zu gewährleisten.

Überlegungsfrist und Sonderkündigungsrecht

Mieter haben das Recht, gegen Mieterhöhungen vorzugehen, insbesondere durch ein Sonderkündigungsrecht. Ein Mieter hat das Recht, nach Erhalt der Mitteilung über eine Mieterhöhung bis zum Ende des Folgemonats zu kündigen. Dies gibt dem Mieter die Möglichkeit, die Erhöhung abzulehnen und nach einer neuen Wohnung zu suchen.

Mieter können auch innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Mieterhöhung schriftlich kündigen. Diese Überlegungsfrist stellt sicher, dass Mieter genügend Zeit haben, die Erhöhung zu prüfen und eine informierte Entscheidung zu treffen.

Rechtliche Schritte bei Streitigkeiten

Wenn es zu Streitigkeiten über Mieterhöhungen kommt, sollten Mieter rechtlichen Beistand in Anspruch nehmen. Bevor Mieter auf ein Mieterhöhungsverlangen reagieren, sollten sie Rechtsrat einholen. Wenn ein Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt, kann im schlimmsten Fall eine Klage auf Zustimmung erhoben werden.

Der Vermieter kann bei einer fehlenden Zustimmung des Mieters auch eine Zustimmungsklage erheben. Mieter sollten im Zweifelsfall nicht auf ein Mieterhöhungsverlangen reagieren. Der Vermieter kann auch die Zustimmung des vermieters anfechten.

Stimmt ein Mieter einer unrechtmäßigen Mieterhöhung zu, gilt die Mieterhöhung trotz Unrechtmäßigkeit. Bei einer rechtmäßigen Mieterhöhung kann die Weigerung der Zustimmung dazu führen, dass der Mieter Gerichtskosten und Anwaltshonorare tragen muss.

Tipps für Vermieter

Für Vermieter gibt es einige wichtige Tipps, um Mieterhöhungen rechtlich korrekt und fair durchzuführen. Es ist ratsam, in einem Gespräch mit dem Mieter zu klären, ob eine einvernehmliche Anpassung möglich ist. Formale Fehler können zur Unwirksamkeit des Forderungsschreibens führen.

Für die rechtliche Sicherheit sollte die Korrektheit des Mieterhöhungsschreibens von einem Fachanwalt überprüft werden. Indem Vermieter die Form wahren und das Forderungsschreiben prüfen lassen, können sie sicherstellen, dass die Mieterhöhung rechtlich einwandfrei ist.

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Unser Fazit

Zum Abschluss lässt sich sagen, dass Mieterhöhungen sowohl für Vermieter als auch für Mieter ein komplexes Thema sind. Es ist wichtig, die gesetzlichen Vorgaben genau zu kennen und einzuhalten, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Vermieter sollten sicherstellen, dass ihre Mieterhöhungsverlangen klar und nachvollziehbar begründet sind, und Mieter sollten ihre Rechte kennen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen.

Durch das Verständnis der verschiedenen Methoden zur Mieterhöhung, wie der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierungsmaßnahmen, Staffelmiete und Indexmiete, können beide Parteien eine faire und rechtmäßige Mietpreisanpassung sicherstellen. Bleiben Sie informiert und handeln Sie stets im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben.

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Häufig gestellte Fragen

Ein Vermieter darf die Miete erhöhen, sofern im Mietvertrag kein Verbot für zukünftige Erhöhungen vermerkt ist und die gesetzlichen Vorgaben, wie die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse, beachtet werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt die Miete dar, die für vergleichbare Wohnungen in einer bestimmten Gegend gezahlt wird und häufig durch den Mietspiegel festgelegt wird.

In einem Mieterhöhungsschreiben müssen schriftlich die Gründe für die Erhöhung, die neue Miete sowie die Differenz zur bisherigen Miete angegeben werden, ebenso muss eindeutig ersichtlich sein, wer die Mieterhöhung erklärt.

Modernisierungsmaßnahmen sind gezielte Schritte zur nachhaltigen Steigerung der Wohnqualität oder des Gebrauchswerts einer Wohnung, wie etwa Wärmedämmung, neue Heizungsanlagen oder der Einbau eines Aufzugs.

Mieter haben das Recht, einer Mieterhöhung innerhalb von zwei Monaten zu widersprechen und können unter bestimmten Umständen ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Es ist wichtig, diese Rechte zu kennen, um angemessen reagieren zu können.

Disclaimer

Die Empfehlungen und Informationen aus diesem Ratgeber sind unverbindlich und ohne jede Gewähr und haben zudem keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit.

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