Verkehrswert Grundstück 2024: Wie ermittle ich kostenlos den Wert?
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Der Verkehrswert eines Grundstücks wird mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt, sofern kürzlich genug ähnliche Grundstücke verkauft wurden. Andernfalls bieten die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse eine erste Orientierung.
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Das Wichtigste in Kürze:
- Der Verkehrswert eines Grundstücks kann durch das Vergleichswertverfahren
ermittelt werden, wenn es aktuelle Verkäufe vergleichbarer Grundstücke gibt.
Fehlen diese, bieten die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse eine erste
Orientierung zum Grundstückswert. - Um den Verkehrswert eines Grundstücks zu bestimmen, wird das Vergleichswertverfahren verwendet, wenn genügend ähnliche Verkäufe kürzlich stattgefunden haben. Falls dies nicht der Fall ist, liefern die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse eine erste Einschätzung.
- Für die Ermittlung des Verkehrswertes gibt es unterschiedliche Methoden und Verfahren.
- Die Bebaubarkeit einer unbebauten Fläche ist der wichtigste Faktor, der den Verkehrswert maßgeblich beeinflusst.
- Auch die Lage zählt zu den weiteren Faktoren, die den Grundstückswert positiv oder auch negativ beeinflussen können.
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Was ist der Verkehrswert?
Unter dem Begriff Verkehrswert für ein Grundstück, auch Marktwert genannt, ist der realistische Verkaufspreis gemeint, der aktuell am Markt für Bauland erzielt werden kann. Angebot und Nachfrage regulieren den Immobilienmarkt und bestimmen letztlich den Angebotspreis.
Im § 194 des Baugesetzbuch (BauGB) wird dieser Begriff folgendermaßen definiert:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
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Wie ermittelt man den Verkehrswert?
Mit dem Vergleichswertverfahren lässt sich ein möglicher Verkaufspreis für eine Immobilie oder eine Baufläche bestimmen. Hierfür werden ähnliche Grundstücke miteinander verglichen, die in einem gewissen Zeitraum verkauft wurden. Diese Methode eignet sich nur dann, wenn es genügend ähnliche Bauflächen gibt. In Ballungsgebieten oder Großstädten sind allerdings freie Flächen eher knapp, wodurch ein Vergleich der Verkaufspreise eher selten in Frage kommt.
Eine weitere Möglichkeit sind die Bodenrichtwerte, die von Gutachterausschüssen der Gemeinden alle zwei Jahre ermittelt und veröffentlicht werden. Bei diesem Verfahren, das auf statistische und mathematische Berechnungsformeln zurückgreift, werden Grundstücke miteinander verglichen, sodass ein Bodenrichtwert für jede Fläche errechnet werden kann. Die Bodenrichtwerte können im Online-Portal BORIS eingesehen werden – das Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland.
Warum ist die Bebaubarkeit eines Grundstücks wichtig?
Der möglich erzielbare Preis für Baugrund wird maßgeblich durch die Bebaubarkeit bestimmt. Dabei geht es vorrangig um zwei wichtige Faktoren: Zum einen die Höhe der Kosten, die bei der Bebauung entstehen und zum anderen der Marktwert für die errichtete Immobilie auf der Baufläche, also ein möglicher Verkaufspreis des erbauten Objekts.
Erfahren Sie in unserem Ratgeber Grundstückswert ermitteln, wie sich die Bebaubarkeit der verschiedenen Grundstücksarten unterscheidet.
Grundsätzlich lässt sich folgende Regel festhalten: Je mehr Wohnfläche sich auf einem Baugrund realisieren lässt, desto mehr Chancen haben Sie, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.
Gerade Bauträger oder Kapitalanleger aus der Baubranche kalkulieren vornehmlich die Marktpreise für die zu erstellende Wohnfläche. Hiervon werden im einen nächsten Schritt die Baukosten und der möglich erzielbare Gewinn abgezogen. Der Restbetrag ist folglich der Preis für die zu bebauende Fläche.
Wie geht man bei der Ermittlung des Verkehrswertes vor?
Als ersten Schritt zur Ermittlung des Verkehrswertes empfehlen wir Ihnen in jedem Fall das zuständige Bauamt vor Ort aufzusuchen. Sie oder ein beauftragter Bauexperte sollten in Erfahrung bringen, welche Bebauung und Auflagen für das anvisierte Bauland vom Bauamt vorgesehen sind. Fragen Sie nach dem Bebauungsplan für Ihre Gemeinde oder Stadt. Hier finden Sie wichtige Informationen darüber, welche Vorgaben für Ihr Baugrund geregelt sind.
Wenn Ihrem Grundstücksmakler die Informationen des Bauamtes vorliegen, sollte im nächsten Schritt, der Markt genauestens untersucht und analysiert werden, damit ein realistischer Angebotspreis ermittelt werden kann.
Folgende Fragen sollten Sie dabei berücksichtigen:
- Wurden im gewünschten Gebiet oder Stadtteil ähnliche und vergleichbare Grundstücke verkauft?
- Wenn ja, wie viele und zu welchem Verkaufspreis?
- Welche Bauträger und Bauinvestoren erwerben Grundstücke?
- Wie sieht die Bauträgerkalkulation für die Baufläche aus?
- Wie hoch sind die Baukosten für Immobilien und zu welchem Verkaufspreis werden diese angeboten?
- Gibt es Privatpersonen, die sich für Bauland interessieren?
- Wenn ja, welchen Preis sind diese bereit, zu bezahlen?
- Welche individuellen Merkmale und Eigenschaften zeichnen die eigene Baufläche aus?
All diese Aspekte und Faktoren fließen bei der Berechnung des Verkehrswertes einer Baufläche mit ein. Wir von GroundHeroes empfehlen Ihnen, sich dabei professionell unterstützen zu lassen.
Warum variieren die Preise für Grundstücke?
Immobilienmakler machen in den letzten Jahren vermehrt die Erfahrung, dass gerade die Marktpreise für Baugrundstücke sehr stark variieren können. Dies liegt an zwei Aspekten:
Der Markt für Grundstücke ist in der Regel deutlich kleiner als der Häusermarkt. Es gibt im Vergleich zu bereits errichteten Immobilien viel weniger freie und verfügbare Grundstücke – vor allem in Städten und größeren Gemeinden.
Der zweite entscheidende Faktor sollte nicht unterschätzt werden: die tatsächliche Bebauung des Baufläche vor dem Verkauf. Da diese in der Regel vor der Veräußerung nicht feststeht, kann es durchaus vorkommen, dass für das ein und dasselbe Grundstück, unterschiedliche Immobilien zu unterschiedlich hohen Baukosten errichtet werden können.
Dies hängt von den Bauvorhaben und Konzepten sowie der Finanzkraft der Bauherren bzw. potentiellen Kaufinteressenten ab. Aus diesem Grund können Gebote für Baugrund sich sehr unterscheiden. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes ist es daher unumgänglich, all diese Faktoren zu berücksichtigen.
Geben Sie in das Suchfeld den gewünschten Ort ein.
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Disclaimer
Die Empfehlungen und Informationen aus diesem Ratgeber sind unverbindlich und ohne jede Gewähr und haben zudem keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit.
