Bruttogrundfläche (BGF) berechnen mit Rechner
Grundlagen der BGF
Die Bruttogrundfläche (BGF) bildet die Summe aller Grundflächen eines Gebäudes und ist maßgeblich für zahlreiche Berechnungen in der Immobilienwirtschaft. Sie umfasst die Gesamtfläche der verschiedenen Ebenen eines Bauwerks, inklusive aller umschlossenen Räume und baulich bedingten Überstände. Vollkommen unabhängig vom jeweiligen Nutzungsgrad oder der späteren Raumaufteilung, gibt die BGF Aufschluss über das Volumen und die potenzielle Nutzfläche, die ein Gebäude bietet. Für die Kostenermittlung, die Wertanalyse von Immobilien sowie für baurechtliche Verfahren ist die präzise Ermittlung der BGF von entscheidender Bedeutung.
Definition der Bruttogrundfläche
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist ein Maß für die Gesamtheit aller Flächen eines Bauwerks, über alle Etagen verteilt. Sie beinhaltet sämtliche Geschossflächen inklusive Wandstärken, Konstruktions- und Installationselemente, jedoch ohne Außenanlagen.
Sie dient als wichtige Kenngröße für wirtschaftliche und planerische Überlegungen und findet Anwendung in der Vorplanung, Kostenschätzung sowie im Rahmen von Vergleichsrechnungen. Überdies lässt sie Rückschlüsse auf das Raumvolumen und den Flächenbedarf zu.
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Eine exakte Ermittlung der BGF ist die Basis für eine sachgerechte Bewertung von Immobilien und eine effiziente Projektentwicklung. Dabei fließen alle Raummaße in die Berechnung ein, was detaillierte Planung und umfassendes Verständnis voraussetzt, um den späteren Nutzen des Objekts zu maximieren.
Bedeutung der BGF in der Bauplanung
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist fundamental für die Auslegung eines Bauprojekts und bestimmt maßgeblich den räumlichen Umfang der Immobilie. Sie ermöglicht eine erste Einschätzung des Baumassenvolumens und beeinflusst damit unmittelbar die Baukosten und den Planungsprozess.
Erst durch die Definition der BGF werden Grenzen des Planbaren abgesteckt und somit Bauvolumen und Dichte reguliert. Sie ist somit richtungsweisend für den Projektentwurf und dessen Umsetzbarkeit.
Durch eine detaillierte Berechnung der BGF sichern sich Planer und Investoren gegen mögliche Überschreitungen der Baukosten ab. Somit wird ein wirtschaftliches Risikomanagement von Beginn an ermöglicht.
Die BGF beeinflusst auch die Effizienz der Raumausnutzung, was für die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen und die Kosten-Nutzen-Optimierung des Projekts von Bedeutung ist. Potenzielle Flächenverluste durch Konstruktionselemente werden bereits im Vorfeld identifiziert.
Zudem ist die BGF eine essenzielle Berechnungsgrundlage für die Ermittlung von Verkaufs- oder Vermietungsflächen und somit für die Wirtschaftlichkeitsprüfung und die Festlegung von Immobilienpreisen unverzichtbar. Sie bildet eine transparente und vergleichbare Größe am Markt.
Des Weiteren spielt sie eine zentrale Rolle bei der Beantragung von Baugenehmigungen, da sie maßgebliche Näherungswerte für die Einhaltung baurechtlicher Vorschriften liefert. Ohne eine korrekte BGF-Angabe sind Genehmigungsverfahren kaum zu realisieren.
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Schritte der BGF-Berechnung
Die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) startet mit der Erfassung aller vollgedeckten und umschlossenen Grundflächen eines Bauwerks. Dazu zählen sowohl Nutz-, Verkehrs- als auch Funktionsflächen, wie Treppenhäuser und Technikräume. Ausgenommen von der Berechnung sind lediglich nicht voll umschlossene Flächen oder Bauwerkteile wie offene Terrassen.
Im nächsten Schritt werden die erfassten Flächen nach DIN 277 summiert. Hierbei ist besondere Sorgfalt geboten, da Dachflächen, Vorsprünge oder Eingangsüberdachungen in die Berechnung eingehen können. Es gilt, die Grundrissflächen aller Geschossebenen, einschließlich unterirdischer Etagen, zu ermitteln und zu addieren, um die Gesamt-BGF präzise auszuweisen.
Maße sammeln und vorbereiten
Die Vorbereitung ist entscheidend.
Bevor die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) beginnen kann, ist eine gründliche Vorbereitung der zu erfassenden Maße erforderlich. Für eine exakte Bestimmung müssen alle maßrelevanten Bauteile und Flächen detailliert aufgenommen werden. Das beinhaltet Vollgeschosse, Dachgeschosse, Kellerräume sowie technische Funktionsflächen.
Exakte Maße sind die Basis der Berechnung.
Planunterlagen sind grundlegend zu prüfen. Sie müssen nicht nur den aktuellen Bauzustand widerspiegeln, sondern auch sämtliche Veränderungen, Anbauten oder Erweiterungen, die seit der Errichtung erfolgt sein könnten, berücksichtigen. Aktuelle und präzise Baupläne garantieren die korrekte Flächenermittlung.
Dokumentation ist unerlässlich für Genauigkeit.
Zudem ist die Revision von Bauzeichnungen essentiell. Architektonische Modifikationen sollten lückenlos nachvollziehbar sein und in die BGF miteinbezogen werden. Entscheidend ist es, sämtliche Maße akribisch zu prüfen und gegebenenfalls zu aktualisieren, um Abweichungen im Berechnungsprozess zu vermeiden.
Umrechnungsfaktoren anwenden
Die Anwendung von Umrechnungsfaktoren ist ein entscheidender Schritt in der Ermittlung der Bruttogrundfläche (BGF). Sie kompensieren nicht nutzbare Bereich und strukturelle Besonderheiten eines Gebäudes.
Diverse Normen und Richtlinien geben spezifische Faktoren vor, die zur Flächenberechnung eingesetzt werden müssen. Diese werden auf die erfassten Bruttorauminhalte angewendet und ermöglichen ein standardisiertes Ergebnis.
Bei der Festlegung dieser Faktoren ist die Art der Nutzung des Gebäudes maßgeblich. Wohnflächen, Geschäftsflächen und technische Flächen werden häufig mit unterschiedlichen Umrechnungsfaktoren multipliziert, um die BGF zu bestimmen.
Ein Beispiel hierfür wäre die Berücksichtigung von Wandstärken, die Flächen verkleinern, oder von Installationsschächten, die nicht direkt nutzbar sind. DIN-Normen, wie die DIN 277, geben hierfür genaue Umrechnungswerte an, die zu verwenden sind.
Die präzise Anwendung dieser Umrechnungsfaktoren sorgt für eine vergleichbare und transparente Verrechnung von Flächen und ist für die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Immobilien essentiell.
Häufige Fehlerquellen
Ein verbreiteter Fehler bei der Berechnung der Bruttogrundfläche ist das Übersehen von Konstruktionsflächen oder verdeckten Räumen, wie Dachschrägen und Schächten. Ebenso wird oft vergessen, dass Balkon- und Terrassenflächen nach bestimmten Faktoren einzurechnen sind, da diese nur anteilig zur BGF beitragen. Hierdurch können signifikante Abweichungen von der wirklichen Fläche entstehen, die sowohl bei der Planung als auch bei der Vermarktung von Immobilien zu Diskrepanzen führen können.
Ein weiterer häufiger Irrtum ist die Verwechslung zwischen Bruttogrundfläche und Wohnfläche. Besonders bei der Umrechnung und Zuordnung von Nutz- und Verkehrsflächen kann es zu Fehlinterpretationen kommen, was die Genauigkeit der Flächenberechnung und der daraus resultierenden Wertfindung wesentlich beeinträchtigt.
Missachtete Gebäudeteile
Bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche werden teils Gebäudeteile übersehen, die relevant sind. Es handelt sich meist um konstruktionsbedingte Räume.
Im Kontext der BGF-Kalkulation bedürfen beispielsweise technische Funktionsräume, wie Heizungsräume oder Aufzugschächte, einer sorgfältigen Betrachtung. Diese sind oft außerhalb des Hauptnutzungszwecks gelegen, dürfen jedoch in der BGF nicht fehlen.
Ebenso sind oft die Unterschiede zwischen behandelten und unbehandelten Räumen von Bedeutung. Kellerräume, die ausschließlich zu technischen Zwecken dienen, müssen unter Umständen anders bewertet werden als jene für Wohnzwecke.
Darüber hinaus fallen häufig sogenannte Ausbaureserven, wie Spitzböden oder Rohdachböden, bei der Berechnung durch das Raster. Diese Flächen weisen Potential für eine spätere Nutzung auf und sollten adäquat eingeschätzt werden.
Auch Vorzonen, Wintergärten oder nicht ausgebaute Garagenflächen bedürfen einer besonderen Beachtung, damit die BGF korrekt und vollständig erfasst wird. Sonst riskieren Eigentümer unter Umständen falsche Bewertungen.
Fehlinterpretation von Vorschriften
Fehlinterpretationen von Berechnungsvorschriften können zu erheblichen Fehlbewertungen im Kontext der Bruttogrundfläche führen.
- Missverständnis der Abgrenzungskriterien: Beispielsweise könnte das Verkennen der Einbeziehung von Balkonflächen zu Abweichungen führen.
- Falsche Kategorisierung von Nebenflächen: Die Qualifizierung von Technikräumen oder Archivräumen als Hauptnutzfläche wäre ein solcher Fehler.
- Unzureichende Differenzierung zwischen Vollgeschossen und Nicht-Vollgeschossen: Dabei geht es um die Frage, welche Geschossflächen vollwertig zu erfassen sind.
- Übersehen von Potenzialflächen: Dachböden, die als Ausbaureserven gelten, müssen in die BGF einbezogen werden.
- Ignoranz gegenüber strukturellen Besonderheiten: Zum Beispiel dürfen unterirdische Verbindungsgänge nicht vernachlässigt werden.
Ein Experte würde an dieser Stelle besonderen Wert auf die korrekte Anwendung von Normen und Richtlinien legen.
Die Konsequenzen einer missverstandenen BGF-Berechnung sind nicht zu unterschätzen, da sie fundamentale Bewertungs- und Finanzierungsentscheidungen beeinflussen können.
Anwendungsbeispiele
Die exakte Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) ist von erheblicher Relevanz für diverse Anwendungsbereiche. So dient sie beispielsweise als Basis für die Ermittlung der Baukosten bei Neuprojekten. Immobilieninvestoren nutzen die BGF zur Bewertung des Verhältnisses von Nutz- zu Gesamtfläche, was wiederum eine entscheidende Größe für die Rentabilitätsanalyse darstellt. Bei der Entwicklung von Immobilienprojekten fließt die BGF in die Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ) ein, die für das Einhalten von baurechtlichen Vorgaben essentiell ist. Auch für die Ermittlung von Flächenkennzahlen in Benchmarking-Prozessen ist die korrekt berechnete BGF unentbehrlich, um vergleichbare Daten zu generieren und somit fundierte Marktanalysen durchzuführen.
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BGF-Berechnung bei Wohngebäuden
Bei der Ermittlung der BGF von Wohngebäuden erfasst man sämtliche geschlossenen, überdachten Flächen, die zur Grundstücksfläche gehören. Dies beinhaltet beispielsweise Wohn-, Neben- und Funktionsräume.
Die BGF umfasst sowohl beheizbare als auch unbeheizbare Flächen eines Wohngebäudes. Abstellräume und Kellerbereiche werden ebenfalls berücksichtigt.
Zur exakten BGF-Berechnung zählen auch die Flächen von Treppen, Vorräumen und sogar Wandstärken. Zudem sind die Flächen unter Balkonen, Loggien und Terrassen anteilig einzubeziehen, sofern sie überdacht sind.
Die Grundflächen von zugehörigen Garagen und Carports werden hinzugerechnet, falls sie sich innerhalb des Baukörpers befinden oder baurechtlich als Teil desselben gelten. Ebenso spielen bautechnische Elemente wie Aufzugsschächte und Installationsschächte eine Rolle. Bei der Berechnung sind die Vorgaben der relevanten Normen, wie der DIN 277, zu berücksichtigen. Die präzise Ermittlung der BGF ermöglicht eine exakte Kalkulation von Bau- und Unterhaltungskosten sowie die Bewertung von Immobilien.
Unterschiede bei Gewerbeimmobilien
Die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) bei Gewerbeimmobilien unterscheidet sich in mehreren Aspekten von Wohnimmobilien.
- Nutzungsartabhängigkeit: Bei Gewerbeimmobilien kann aufgrund spezieller Anforderungen eine differenziertere Betrachtung der Nutzflächen erforderlich sein.
- Technische Anlagen: Großflächige technische Anlagen oder Produktionsstätten beeinflussen die Berechnung der BGF in stärkerem Maße.
- Verkehrsflächen: Umfangreiche Verkehrsflächen innerhalb des Gebäudes, wie Laderampen und Logistikbereiche, müssen ebenfalls einbezogen werden.
- Strukturelle Besonderheiten: Gewerbliche Einheiten weisen oft strukturelle Besonderheiten auf, die separate Beachtung finden müssen.
- Abweichende Vorschriften: Für gewerbliche Immobilien können abweichende baurechtliche und normative Vorschriften zur Anwendung kommen.
Für eine korrekte Erfassung ist die genaue Kenntnis des Nutzungszwecks essenziell.
Die vielschichtige Struktur und Diversität gewerblicher Immobilien erfordern eine sorgfältige und individuelle Berechnung der BGF.
Unser Fazit
Die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) ist von entscheidender Bedeutung für Grundstückseigentümer und Immobilieninvestoren. Sie ermöglicht eine exakte Einschätzung der Flächeneffizienz und spielt eine wichtige Rolle bei Kostenschätzungen im Bauwesen. Die BGF dient als Grundlage für zahlreiche Berechnungen in der Immobilienwirtschaft und beeinflusst die Kostenermittlung, Wertanalysen von Immobilien und baurechtliche Verfahren. Eine präzise Ermittlung der BGF ist daher unerlässlich. Durch eine genaue Erfassung und Berechnung aller Flächen eines Gebäudes sowie die Anwendung von Umrechnungsfaktoren erhalten Grundstückseigentümer und Investoren ein realistisches Bild der Nutz- und Kostenstruktur eines Gebäudes. Darüber hinaus ist eine korrekte BGF-Angabe notwendig für die Ermittlung von Verkaufs- oder Vermietungsflächen, die Wirtschaftlichkeitsprüfung und die Beantragung von Baugenehmigungen. Die korrekte Anwendung von Normen und Richtlinien sowie eine genaue Kenntnis des Nutzungszwecks sind dabei ausschlaggebend. Die exakte Berechnung der BGF ist somit ein essenzieller Schritt für eine sachgerechte Bewertung von Immobilien und eine effiziente Projektentwicklung.
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