Bruttogrundfläche (BGF) in 2025 berechnen mit Rechner
Das Wichtigste in Kürze:
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Gesamtheit der Grundflächen eines Bauwerks, einschließlich aller Geschosse und Flächen, die innerhalb der Außenwände liegen.
Die BGF setzt sich aus der Nettoraumfläche (NRF) und der Konstruktionsgrundfläche (KGF) zusammen und ist entscheidend für die Planung und Kalkulation von Bauprojekten.
Eine präzise Berechnung der BGF ist notwendig für die Ermittlung der Grundsteuer und die Immobilienbewertung, da sie regulär zur Berechnung der Steuerlast herangezogen wird.
Definition der Bruttogrundfläche (BGF)
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist ein Begriff, der in der Bau- und Immobilienbranche häufig verwendet wird. Sie bezeichnet die Gesamtheit der Grundflächen eines Bauwerks, ausgedrückt in Quadratmetern (m²). Konkret wird die BGF als die Summe der marktüblich nutzbaren Flächen aller Ebenen eines Gebäudes definiert, einschließlich der grundfläche.
Die Bruttogrundfläche umfasst die Grundflächen aller Geschosse innerhalb der Außenwände eines Gebäudes, einschließlich Flure und Treppenhäuser, wobei nicht überdachte Bereiche ausgeschlossen sind. Jede Ebene eines Gebäudes, die innerhalb der äußeren Begrenzungen liegt, trägt zur BGF bei, was bedeutet, dass die Flächen jedes Geschosses innerhalb der Außenwände zur Bruttogeschossfläche zählen.
Ein weiteres wichtiges Merkmal der BGF ist, dass sie sowohl die Konstruktionsgrundfläche (KGF) als auch die Nettoraumfläche (NRF) umfasst, wobei die NRF aus Nutzfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche besteht.
Die Definition der Bruttogrundfläche ist daher nicht nur theoretisch wichtig, sondern hat auch praktische Auswirkungen auf die Berechnung der Flächen und die Planung von Bauprojekten. Eine genaue Kenntnis der BGF ermöglicht eine präzise Planung und Nutzung der Ressourcen und ist unerlässlich für die Einhaltung der baulichen und rechtlichen Vorgaben.
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Bestandteile der Bruttogrundfläche
Die Bruttogrundfläche (BGF) setzt sich aus mehreren wesentlichen Komponenten zusammen. Sie umfasst sowohl die Nettoraumfläche (NRF) als auch die Konstruktionsgrundfläche (KGF). Diese beiden Hauptbestandteile sind entscheidend, um die gesamte Fläche eines Gebäudes korrekt zu berechnen und zu verstehen.
Die Nettoraumfläche (NRF) beinhaltet alle Flächen, die für die tatsächliche Nutzung vorgesehen sind, wie z.B. Wohn- und Arbeitsbereiche, Technikräume und Verkehrsflächen. Die Konstruktionsgrundfläche (KGF) hingegen umfasst die Flächen, die für die baulichen Elemente und technischen Anlagen benötigt werden, wie Wände, Stützen und Installationsschächte.
Nettoraumfläche (NRF)
Die Nettoraumfläche (NRF) umfasst alle Flächen in einem Gebäude, die für die tatsächliche Nutzung zur Verfügung stehen. Sie ist in drei Hauptkategorien unterteilt:
Nutzflächen, die direkt für Wohn- oder Arbeitszwecke genutzt werden, wie Wohnräume, Büros oder Lagerräume.
Technikflächen, die Räume für technische Anlagen und Ausrüstungen beinhalten, beispielsweise Heizungs- oder Elektroräume.
Verkehrsflächen, die Flure, Treppenhäuser und andere Bereiche umfassen, die der Erschließung des Gebäudes dienen.
Durch die detaillierte Aufschlüsselung der Nettoraumfläche wird ersichtlich, wie die verschiedenen Bereiche eines Gebäudes zur Gesamtfläche beitragen. Dies ist besonders wichtig für die Planung und anwendung der Räume, da es eine klare Vorstellung davon vermittelt, wie viel Fläche tatsächlich genutzt werden kann und wie viel für technische und strukturelle Zwecke reserviert ist.
Konstruktionsgrundfläche (KGF)
Die Konstruktionsgrundfläche (KGF) umfasst die Fläche innerhalb der äußeren Gebäudeaußenwände, die für die Gebäudekonstruktion benötigt wird. Dazu gehören sämtliche baulichen Elemente wie Wände, Säulen und Installationsschächte, die für die baukonstruktionen und technischen anlagen notwendig sind. Diese Flächen sind notwendig, um die strukturelle Integrität und Funktionalität des Gebäudes zu gewährleisten.
Die KGF besteht aus Flächen, die für tragende Strukturen und technische Anlagen innerhalb eines Gebäudes benötigt werden. Diese Bereiche sind nicht für die direkte Nutzung durch Bewohner oder Nutzer vorgesehen, sondern dienen ausschließlich der Konstruktion und dem Betrieb des Gebäudes. Die KGF wird häufig als Differenz zwischen der Bruttogrundfläche und der Nettoraumfläche berechnet. Diese Methode ist in der Praxis weit verbreitet.
Berechnung der Bruttogrundfläche
Die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) erfolgt gemäß den genauen Vorgaben der DIN 277. Um die BGF korrekt zu berechnen, sind Baupläne, Grundrisse und Grundrissebenen sowie eine Vorlage nach DIN 277 notwendig. Eine exakte Auskunft über die Bruttogrundfläche ermöglicht größere Planungssicherheit beim Bau, Kauf oder Verkauf von Immobilien.
Die Berechnung erfolgt durch die Addition der Nettoraumfläche (NRF) und der Konstruktionsgrundfläche (KGF). Dies bedeutet, dass alle Flächen, die zur Nutzung und zur Konstruktion des Gebäudes erforderlich sind, zusammengerechnet werden, um die Gesamtfläche zu bestimmen. Ein Beispiel könnte eine Nettoraumfläche von 200 Quadratmetern und eine Konstruktionsgrundfläche von 50 Quadratmetern sein, was eine Bruttogrundfläche von 250 Quadratmetern ergibt.
Es ist möglich, die Bruttogrundfläche bei einfachen Gebäudestrukturen selbst zu berechnen. Allerdings wird empfohlen, einen Immobilienexperten zur Berechnung der Bruttogrundfläche hinzuzuziehen, insbesondere bei komplexen Gebäuden. Professionelle Gutachter verwenden standardisierte Methoden zur genauen Berechnung der Bruttogrundfläche.
Beispiel zur Berechnung
Um die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) zu verdeutlichen, betrachten wir ein konkretes Beispiel. Nehmen wir ein Gebäude mit einer Bruttogrundfläche von 245 Quadratmetern. Diese Fläche setzt sich aus einer Nettoraumfläche (NRF) von 155 Quadratmetern und einer Konstruktionsgrundfläche (KGF) zusammen, die mit der NRF eine Gesamtfläche von 180 Quadratmetern ergibt.
Insgesamt ergibt sich aus den berechneten Werten eine Bruttogrundfläche von 229,75 Quadratmetern bei einem Preis von 1.200 Euro pro Quadratmeter. Dieses Beispiel zeigt, wie wichtig es ist, sowohl die Nettoraumfläche als auch die Konstruktionsgrundfläche zu berücksichtigen, um eine genaue Berechnung der Bruttogrundfläche zu erhalten.
Unterschied zwischen Bruttogrundfläche und Wohnfläche
Die Bruttogrundfläche (BGF) und die Wohnfläche sind zwei unterschiedliche Begriffe, die oft verwechselt werden.
Während die BGF die Gesamtheit der Grundflächen eines Gebäudes umfasst, ist das Dach die Wohnfläche nur ein Teil davon.
Die Wohnfläche umfasst typischerweise Räume wie:
Wohn- und Schlafzimmer
Bad
Küche
Flur
Abstellkammer
Im Gegensatz dazu schließt die Bruttogrundfläche auch Flächen ein, die in der Wohnfläche nicht berücksichtigt werden, wie Technikräume, Treppenhäuser und Garagen. Daher ist die Bruttogrundfläche immer größer als die Wohnfläche, was bei der Immobilienbewertung und -nutzung eine wichtige Rolle spielt.
Bedeutung der Bruttogrundfläche für Bauprojekte
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist ein zentrales Element bei der Planung und Durchführung von Bauprojekten. Sie dient als Basis für die Flächen- und Kostenkalkulation im Bauwesen. Die BGF ist entscheidend für die Kostenkalkulation, da sie zur Ermittlung der Herstellungskosten verwendet wird.
Eine präzise Berechnung der BGF ist essenziell für die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und Normen. Die Berechnung erfolgt gemäß den spezifischen Vorgaben der DIN 277, um eine einheitliche Flächenermittlung sicherzustellen. Durch die genaue Kenntnis der Bruttogrundfläche können Bauprojekte effizient geplant und realisiert werden.
Bruttogrundfläche und Grundsteuer
Die Bruttogrundfläche (BGF) hat einen direkten Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer, die für ein Gebäude gezahlt werden muss. In Deutschland wird die Grundsteuerberechnung direkt an die Bruttogrundfläche gebunden, was bedeutet, dass eine größere BGF in der Regel eine höhere Steuerlast bedeutet.
Die exakte Bestimmung der Bruttogrundfläche ist notwendig für die Berechnung der Grundsteuer und Versicherungsprämien. Änderungen an der Bruttogrundfläche, etwa durch Umbauten oder Abrisse, führen zu einer Neuberechnung der Grundsteuer. Daher ist es wichtig, die BGF genau zu kennen und zu dokumentieren.
Wann wird die Bruttogrundfläche benötigt?
Die Bruttogrundfläche (BGF) wird in verschiedenen Situationen benötigt, insbesondere bei der Immobilienbewertung und beim Verkauf von Immobilien. Für die Bestimmung des Sachwerts von Bestandsimmobilien wird die BGF in die Berechnung einbezogen. Ein Gutachter kann zusätzlich zur Bruttogrundfläche den Sachwert einer Immobilie ermitteln.
Es wird empfohlen, die Bruttogrundfläche vor einem Verkauf neu berechnen zu lassen. Die BGF zeigt eine höhere Quadratmeterzahl als die Wohnfläche, was vorteilhaft sein kann. Daher ist es notwendig, die BGF zu kennen, um Gebäude bewerten und vergleichen zu können.
Wo findet man die Bruttogrundfläche?
Die Bruttogrundfläche (BGF) kann in verschiedenen Dokumenten und Unterlagen gefunden werden. Baupläne und Immobilienunterlagen sind die primären Quellen für diese Informationen. Auch Grundbuchauszüge liefern wichtige Informationen zur Bruttogrundfläche.
Für eine präzise Berechnung sind Baupläne, Grundrisse und eventuell frühere Unterlagen erforderlich. Falls die Bruttogrundfläche nicht angegeben ist, ist es ratsam, einen professionellen Gutachter oder Makler hinzuzuziehen. Diese Fachleute können die Fläche zuverlässig ermitteln.
Unser Fazit
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist ein entscheidendes Maß, das viele Aspekte von Bauprojekten und Immobilienbewertungen beeinflusst. Sie umfasst sowohl die Nettoraumfläche (NRF) als auch die Konstruktionsgrundfläche (KGF) und dient als Grundlage für die Flächen- und Kostenkalkulation. Eine genaue Berechnung der BGF ist daher unerlässlich für die Planung und Durchführung von Bauprojekten sowie für die Immobilienbewertung und Steuerberechnung.
Die Kenntnis der BGF ermöglicht eine präzise Planung und Nutzung der Ressourcen und hilft, rechtliche und finanzielle Vorgaben einzuhalten. Mit diesem Wissen können Sie fundierte Entscheidungen treffen und Ihre Bauprojekte erfolgreich realisieren.
Häufig gestellte Fragen
Die Bruttogrundfläche (BGF) stellt die Gesamtfläche eines Bauwerks in Quadratmetern dar und beinhaltet sowohl die Nettoraumfläche als auch die Konstruktionsgrundfläche.
Die Bruttogrundfläche wird durch die Addition der Nettoraumfläche (NRF) und der Konstruktionsgrundfläche (KGF) gemäß den Vorgaben der DIN 277 berechnet.
Der Unterschied liegt darin, dass die Bruttogrundfläche alle Flächen eines Gebäudes einbezieht, während die Wohnfläche ausschließlich die tatsächlich bewohnbaren Räume wie Wohn- und Schlafräume, Bad, Küche, Flur und Abstellkammer umfasst.
Die Bruttogrundfläche ist entscheidend für die Flächen- und Kostenkalkulation von Bauprojekten, da sie die Grundlage für die Ermittlung der Herstellungskosten bildet. Eine präzise Berechnung dieser Fläche unterstützt die planmäßige Durchführung und finanzielle Planung des Bauvorhabens.
Die Bruttogrundfläche Ihrer Immobilie finden Sie in den Bauplänen, Immobilienunterlagen und Grundbuchauszügen. Sollte diese Information nicht vorhanden sein, empfiehlt es sich, einen professionellen Gutachter hinzuzuziehen.
Disclaimer
Die Empfehlungen und Informationen aus diesem Ratgeber sind unverbindlich und ohne jede Gewähr und haben zudem keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit.