Kaufnebenkosten berechnen 2024: Rechner für Immobilien

Die Kaufnebenkosten für ein Haus variieren zwischen 9-12 % des Kaufpreises, einschließlich variabler Grunderwerbsteuer je nach Bundesland. Zu beachten sind zusätzliche Kosten wie Sanierung und Umzug. Für privat genutzte Immobilien sind diese Nebenkosten steuerlich nicht absetzbar.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die üblichen Erwerbsnebenkosten in den verschiedenen Bundesländern Deutschlands gibt.

Das Wichtigste in Kürze:

  1. Neben dem Kaufpreis entstehen beim Erwerb einer Immobilie signifikante Kaufnebenkosten, die zwischen 9-12% des Kaufpreises betragen können.
  2. Zu den typischen Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Grundbuchgebühren.
  3. Mit einem Kaufnebenkostenrechner lassen sich die verschiedenen Kostenfaktoren bequem ermitteln.
  4. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und ist in der Regel prozentual am Kaufpreis orientiert.
  5. Notarkosten fallen für die Beurkundung des Kaufvertrags an und basieren auf dem Kaufpreis der Immobilie.
  6. Die Maklerprovision, meist eine bestimmte Prozentzahl des Kaufpreises, wird entweder vom Käufer oder vom Verkäufer getragen.
  7. Grundbuchgebühren werden für die Registrierung des neuen Eigentümers erhoben und richten sich ebenfalls nach dem Kaufpreis. Versteckte Kosten wie Sanierung und Umzug sind ebenfalls zu beachten. Privat genutzte Immobilien erlauben keine steuerliche Absetzung dieser Nebenkosten.
Inhaltsverzeichnis

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie anfallenden Ausgaben, welche oft einen signifikanten Anteil am Gesamterwerbspreis ausmachen. Diese Kosten inkludieren Gebühren für Notarleistungen, Grunderwerbssteuer, Maklerprovision sowie Grundbuch- und Katastergebühren und sollten stets in die Planung der Immobilienfinanzierung miteinbezogen werden.

Neben den genannten Posten können auch Kosten für die Immobilienbewertung, eine etwaige Kreditaufnahme und die damit verbundenen Bearbeitungsgebühren sowie Notarkosten für eventuelle Grundschuldbestellungen entstehen, die alle in die Kaufpreisberechnung miteinzubeziehen sind. Es ist daher essentiell, die Kaufnebenkosten genau zu kalkulieren, um unliebsame Überraschungen und finanzielle Engpässe im Verlaufe des Immobilienerwerbs zu vermeiden. Insbesondere da diese Nebenkosten in der Regel nicht über einen Kredit finanziert und somit direkt aus Eigenmitteln bestritten werden müssen.

Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2 % des Kaufpreises
Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Eintragung in das Grundbuch sind mit Kosten von etwa 2% des Kaufpreises verbunden. Diese Gebühren werden durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotGK) bestimmt und umfassen unter anderem die Beurkundungskosten sowie die Gebühren für die Eintragungen. Die genauen Kosten können variieren, je nachdem, ob zusätzliche Dienstleistungen wie das Einholen von Verzichtserklärungen oder die Eintragung von Dienstbarkeiten erforderlich sind.
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Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2 % des Kaufpreises
Maklergebühr: bis zu 3,57 % des Kaufpreises
Die Höhe der Maklerprovision ist verhandelbar und beträgt üblicherweise bis zu 3,57% des Kaufpreises. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt eine bundesweite Regelung zur Aufteilung der Maklerprovision. Ist der Makler für beide Parteien tätig, wird die Provision geteilt. Vertritt der Makler nur eine Partei, kann diese die vollständige Provision tragen.
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Maklergebühr: bis zu 3,57 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer: 3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Die Steuer wird in der Regel vom Käufer getragen und ist fällig beim Erwerb von Grundstücken. Nach der Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch benötigt wird.
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Grunderwerbsteuer: 3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises
Gesamte Kaufnebenkosten: 9 % – 12 %
Die gesamten Kaufnebenkosten betragen daher etwa 9% bis 12% des Kaufpreises. Diese Kosten sollten zusätzlich zum Kaufpreis eingeplant werden. Ein Kaufnebenkostenrechner kann hilfreich sein, um die voraussichtlichen Ausgaben zu ermitteln. Idealerweise sollten diese Kosten aus Eigenkapital gedeckt werden, da Banken in der Regel keine Finanzierung der Nebenkosten anbieten.
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Gesamte Kaufnebenkosten: 9 % – 12 %

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Definition und Bestandteile

Kaufnebenkosten sind die Gesamtheit aller finanziellen Aufwendungen, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie anfallen und diesen signifikant erhöhen. Sie sind ein entscheidender Teil der Gesamtkalkulation beim Immobilienerwerb.

Die Zusammensetzung der Kaufnebenkosten ist vielfältig und abhängig von regionalen Gegebenheiten sowie den individuellen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Standardmäßig beinhalten sie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklergebühren sowie etwaige Finanzierungskosten.

Bei der Finanzierungsplanung müssen Käufer die Kaufnebenkosten akkurat einberechnen, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden, wobei eine präzise Kaufpreisberechnung hilfreich ist. Ein Kaufnebenkostenrechner ist ein unverzichtbares Werkzeug, um einen realistischen Überblick über die zu erwartenden Zusatzkosten zu erhalten.

Kaufnebenkosten berechnen

Durchschnittliche Nebenkostenanteile

Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Posten und variiert zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises, je nach Bundesland. Notargebühren fallen für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch an und betragen in der Regel etwa 1,5% des Kaufpreises.

Maklerprovisionen können erheblich schwanken, oftmals liegt dieser Anteil zwischen 3,57% und 7,14% inklusive Mehrwertsteuer, abhängig von den regionalen Gepflogenheiten und der individuellen Vereinbarung. Diese Kosten sind vom Käufer und/oder Verkäufer zu tragen.

Zu den Finanzierungskosten zählen die Gebühren für die Darlehensvermittlung, die Bewertung der Immobilie und die Bereitstellung des Kredits. Diese können zusammen bis zu 2% des Kreditbetrages ausmachen. Außerdem sollten Reserven für etwaige Zusatzkosten, wie Gebäudeversicherungen oder eine Kaufpreisabsicherung, einkalkuliert werden.

All diese Komponenten beeinflussen die Höhe der Kaufnebenkosten signifikant. Eine präzise Kalkulation vor dem Immobilienkauf ist daher essentiell, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.

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Wann sind die Kaufnebenkosten fällig?

Die Fälligkeit der Kaufnebenkosten tritt zu verschiedenen Zeitpunkten im Kaufprozess ein. Bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrags werden Grunderwerbsteuer und Notargebühren fällig.

Die Maklerprovision ist meist nach der Vertragsunterzeichnung zu entrichten.
Notarkosten und Grunderwerbsteuer müssen in der Regel innerhalb eines kurzen Zeitraums, oftmals binnen vier Wochen nach Rechnungsstellung, beglichen werden. Verspätete Zahlungen können Verzugszinsen nach sich ziehen.

Bei den Finanzierungskosten erheben Banken die Gebühren üblicherweise zum Zeitpunkt der Darlehensauszahlung. Es ist ratsam, bereits vor Vertragsunterzeichnung eine detaillierte Aufstellung aller Kaufnebenkosten zu erstellen und die Liquidität für die anfallenden Kosten sicherzustellen, um reibungslose Transaktionen zu gewährleisten und zusätzliche Kosten durch Verspätungen zu vermeiden.

Wer trägt die Kaufnebenkosten?

Die Verantwortung für die Begleichung der Kaufnebenkosten liegt grundsätzlich beim Käufer der Immobilie. Die Zusammensetzung dieser Kosten variiert jedoch je nach Bundesland, da die Höhe der Grunderwerbsteuer unterschiedlich sein kann.
Es existieren keine gesetzlichen Vorgaben, die eine andere Regelung erzwingen würden.

In einigen Fällen können Käufer und Verkäufer jedoch individuelle Vereinbarungen über die Aufteilung der Kosten treffen.

Oftmals wird in den Kaufverhandlungen ein Kompromiss gefunden, bei welchem der Verkäufer einen Teil der Nebenkosten übernimmt, insbesondere wenn dies dem Verkauf der Immobilie zuträglich ist.

So können beispielsweise die Maklergebühren zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, dies muss jedoch explizit im Kaufvertrag festgehalten werden.
Jedoch ist die Standardpraxis, dass diese Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis vom Käufer zu tragen sind. Daher sollten Kaufinteressenten diese zusätzlichen Ausgaben frühzeitig in ihre Finanzplanung einbeziehen.

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Berechnung der Kaufnebenkosten

Die präzise Ermittlung der Kaufnebenkosten ist für den Immobilienkäufer essenziell, um unerwartete finanzielle Belastungen zu vermeiden. Zu den relevanten Positionen zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen. Diese variieren regional und hängen von unterschiedlichen Faktoren ab, wie beispielsweise den individuellen Gebührensätzen der Bundesländer für die Grunderwerbsteuer. Besonders zu beachten ist, dass einzelne Kostenbestandteile, wie die Maklercourtage, durchaus verhandelbar sein können und einem regionalen oder individuellen Konsens unterliegen.

Um Transparenz für die anfallenden Kaufnebenkosten zu schaffen, bietet der Einsatz von Kaufnebenkostenrechnern eine erhebliche Unterstützung. Durch die detailgenaue Eingabe von Kaufpreis, Standort der Immobilie sowie vereinbarter Maklerprovision werden die Nebenkosten berechnet, was eine fundierte Finanzplanung ermöglicht und vor unliebsamen Überraschungen schützt.

Notargebühren und Grundbuchkosten

Notargebühren und Grundbuchkosten sind feste Bestandteile der Kaufnebenkosten bei Immobilientransaktionen.

  1. Beurkundung des Kaufvertrages: Die Gebühr richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises und liegt im Regelfall bei ca. 1,5% bis 2%.
  2. Eintragungen im Grundbuch: Dazu zählen die Eigentumsumschreibung sowie ggf. die Eintragung von Grundschulden.
  3. Beglaubigung von Unterschriften: Die Kosten hierfür sind gesetzlich vorgegeben und fallen zusätzlich an.
  4. Auslagen: Darunter fallen Post- und Telekommunikationspauschalen sowie Dokumentenversand.
 

Diese Kosten sind nicht verhandelbar, da sie gesetzlich festgelegt sind.

Die genaue Höhe dieser Gebühren wird durch die Gebührenordnung für Notare bzw. das Grundbuchamt bestimmt.

Grunderwerbssteuer berechnen

Die Grunderwerbssteuer ist ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf, deren Höhe sich nach dem Bundesland richtet.

  • Prozentsatz der Grunderwerbssteuer: Je nach Bundesland variiert der Steuersatz zwischen 3,5% und 6,5%.
  • Bemessungsgrundlage: Als Berechnungsbasis dient in der Regel der Kaufpreis der Immobilie.
  • Steuerbefreiungen: In bestimmten Fällen, wie beim Erwerb von nahen Verwandten, können Ausnahmen gelten.
 

Die exakte Berechnung der Grunderwerbssteuer ist essentiell für die Budgetplanung des Käufers.

Neben dem Kaufpreis können auch andere Leistungen in die Bemessungsgrundlage einfließen, was die genaue Kalkulation erfordert.

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Lassen sich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Im Allgemeinen sind die Kaufnebenkosten einer Immobilie bei der privaten Nutzung nicht von der Steuer absetzbar. Sie zählen beim Erwerb einer Immobilie zu den Anschaffungskosten.

Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren gelten als nicht abzugsfähige Anschaffungsnebenkosten.

Anders verhält es sich bei Immobilien, die gewerblich genutzt oder als Kapitalanlage eingesetzt werden. Hier können bestimmte Kaufnebenkosten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden, was die steuerliche Belastung mindern kann.

Für den Erwerb von vermieteten Immobilien können beispielsweise Abschreibungen (AfA), Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten angesetzt werden, was steuerlich vorteilhaft ist. Aufgrund der Komplexität der steuerlichen Regelungen empfiehlt es sich jedoch, hierzu eine professionelle Steuerberatung in Anspruch zu nehmen, um alle möglichen Steuervorteile optimal zu nutzen.

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Zwischenfinanzierung Zinssatz

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Spartipps für Kaufinteressenten

Bei Finanzierungen sollten Sondertilgungsmöglichkeiten verhandelt werden, um Zinskosten zu reduzieren. Ein Vergleich der Konditionen mehrerer Finanzierungspartner ist unabdingbar.
Eine gründliche Analyse des Marktwertes der Immobilie und der Nebenkostenabrechnung verhindert Überzahlungen. Einsparungen bei den Kaufnebenkosten können erreicht werden, indem manche Leistungen wie Bewertungskosten durch eigenes Know-how ersetzt werden.

Die richtige Timing-Strategie beim Kauf kann sich auszahlen. Angebote außerhalb der Hochsaison können Preisvorteile bieten und somit die Gesamtkosten senken.

Verhandlung der Maklercourtage

Die Maklercourtage stellt einen wesentlichen Anteil der Kaufnebenkosten dar und ist daher ein wichtiger Verhandlungspunkt beim Immobilienerwerb. Traditionell wird die Provision geteilt, aber die Aufteilung ist mittlerweile variabel.

  • Provisionsfreie Immobilien erwägen: Betrachten Sie Immobilienangebote, bei denen keine Maklercourtage anfällt.
  • Festen Prozentsatz aushandeln: Statt einer variablen Courtage könnte ein fester Prozentsatz vereinbart werden.
  • Höhe nach Kaufpreis staffeln: Bei höheren Immobilienwerten kann eine degressive Staffelung der Courtage sinnvoll sein.
  • Kappungsgrenzen festlegen: Setzen Sie eine Obergrenze für die Courtage fest.
  • Leistungsbasierte Courtage verhandeln: Ein erfolgsabhängiger Teil der Maklerprovision könnte an festgelegte Kriterien geknüpft werden.
  • Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer: Diskutieren Sie eine faire Verteilung der Courtagekosten zwischen den Parteien.
 

Eine offene Kommunikation und die Bereitschaft zu Kompromissen sind in der Verhandlung der Maklercourtage entscheidend.

Durch geschicktes Verhandeln lässt sich das Potenzial für eine Reduzierung der Kaufnebenkosten optimal ausschöpfen und die finanzielle Belastung für den Käufer minimieren.

Optimierung der Finanzierungsraten

Die Anpassung des Tilgungssatzes ist essenziell.

Um eine maßgeschneiderte Finanzierung zu realisieren, ist es unerlässlich, sich eingehend mit den eigenen finanziellen Möglichkeiten und Zielen auseinanderzusetzen. Der Tilgungssatz muss nicht nur auf das aktuelle Einkommen, sondern auch auf vorhersehbare zukünftige Veränderungen im Lebensumfeld, wie beispielsweise Karrieresprünge oder familiäre Planungen, abgestimmt werden. Hierdurch lässt sich eine flexible und zukunftsorientierte Rückzahlungsstruktur schaffen.

Eine Sondertilgungsoption erhöht die Flexibilität.

Es empfiehlt sich, Verträge mit der Möglichkeit zu Sondertilgungen zu wählen, denn diese bieten zusätzliche Freiheiten, die Rückzahlung zu beschleunigen und Zinslasten zu verringern. Achten Sie jedoch darauf, dass diese Optionen kostenneutral im Vertrag verankert sind, um nicht durch Zusatzgebühren die Vorteile wieder zu nivellieren.

Die Zinsbindungsfrist ist strategisch zu wählen.

Fällt die Entscheidung für eine lange Zinsbindungsfrist, führt dies zu einer höheren Planungssicherheit über die Laufzeit. Kurze Zinsbindungen können zwar im Falle sinkender Zinssätze Vorteile bieten, bergen jedoch auch das Risiko steigender Zinsen. Die spezifische Konstellation der Zinsmärkte und individuelle Risikobereitschaft sollten hierfür analysiert und abgewogen werden.

Die Finanzierungsquellen sollten diversifiziert werden.

Neben dem Hauptdarlehen können zusätzliche Fördermittel oder Bausparverträge integriert werden, um die Zinslast zu optimieren und Rückzahlungsstrukturen zu verbessern. Insbesondere staatliche Förderprogramme oder regional verfügbare Subventionen sollten in ihrer Verfügbarkeit und Anwendbarkeit auf den Einzelfall geprüft und strategisch in die Finanzierungsplanung eingebunden werden.

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Unser Fazit

Die Korrektheit der Kaufnebenkostenberechnung ist maßgeblich für die Budgetplanung.

Beim Immobilienkauf müssen alle Kostenfaktoren realistisch eingeschätzt werden, um finanzielle Engpässe im Nachgang zu vermeiden. Der Einsatz eines Kaufnebenkostenrechners bietet hierfür eine verlässliche Hilfestellung und ermöglicht eine präzise Kostenschätzung.

Ein umfassender Kaufnebenkostenrechner integriert alle relevanten Posten, von Grunderwerbsteuer über Notargebühren bis hin zu Maklerkosten und sollte aktualisiert sein, um die neuesten Steuersätze und Gebühren widerzuspiegeln.

Die Nutzung eines solchen Tools erspart Zeit und fördert ein transparentes Verständnis der finanziellen Verpflichtungen, die über den Kaufpreis der Immobilie hinausgehen. Es ist daher ein unverzichtbares Instrument im Kaufprozess.

Häufig gestellte Fragen

Der Erwerb einer Immobilie ist mit zahlreichen Kosten verbunden, die über den Kaufpreis hinausgehen und oft unterschätzt werden. In diesem FAQ haben wir die häufigsten Fragen zu Kaufnebenkosten und deren Berechnung für Sie zusammengefasst.

Kaufnebenkosten sind die zusätzlichen Ausgaben, die neben dem Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Dazu zählen unter anderem Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovisionen.

Die Höhe der Kaufnebenkosten variiert je nach Bundesland und individueller Vereinbarung. In der Regel machen sie zwischen 10% und 15% des Kaufpreises aus.

Die Kaufnebenkosten umfassen Gebühren für Notarleistungen, Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen sowie Grundbuch- und Katastergebühren. Je nach Bedarf können auch Kosten für die Immobilienbewertung und weitere Nebenkosten hinzukommen.

Die Fälligkeit der Kaufnebenkosten variiert je nach Kostenart. In der Regel werden Grunderwerbsteuer und Notarkosten innerhalb eines kurzen Zeitraums nach Rechnungsstellung fällig. Die Maklerprovision wird üblicherweise nach Vertragsunterzeichnung entrichtet und die Finanzierungskosten zum Zeitpunkt der Darlehensauszahlung.

Grundsätzlich trägt der Käufer die Kaufnebenkosten. Es können jedoch individuelle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer getroffen werden, bei denen der Verkäufer einen Teil der Kosten übernimmt.

Eine präzise Berechnung der Kaufnebenkosten ist essentiell. Dafür kann ein Kaufnebenkostenrechner verwendet werden, der anhand des Kaufpreises, des Standorts und anderer relevanter Daten die voraussichtlichen Kosten ermittelt.

In der Regel sind die Kaufnebenkosten bei privater Nutzung nicht steuerlich absetzbar. Bei gewerblicher Nutzung oder Vermietung können jedoch bestimmte Kostenanteile steuerlich geltend gemacht werden. Eine professionelle Steuerberatung ist empfehlenswert, um alle möglichen Steuervorteile optimal zu nutzen.

Ja, es gibt verschiedene Möglichkeiten, bei den Kaufnebenkosten zu sparen. Dazu zählen die Verhandlung der Maklerprovision, die Optimierung der Finanzierungsraten und eine gründliche Marktanalyse der Immobilie. Eine detaillierte Budgetplanung und der Einsatz eines Kaufnebenkostenrechners können ebenfalls helfen, finanzielle Engpässe zu vermeiden.

Disclaimer

Die Empfehlungen und Informationen aus diesem Ratgeber sind unverbindlich und ohne jede Gewähr und haben zudem keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit.

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